In pratica

Affitto in nero: cosa si rischia, sanzioni, multe

La pratica dell’affitto in nero è ancora estremamente diffusa in Italia. I rischi che si corrono quando si decide di affittare una casa o una stanza in nero sono molti, e riguardano sia l’inquilino che il proprietario.

Quando si parla di affitto in nero?

Il contratto di locazione fissa i termini in base ai quali l’affittuario (o conduttore) usufruisce dell’immobile del proprietario (il locatore) per un tempo prefissato, dietro il pagamento mensile di un determinato canone. Se la durata risulta superiore a 30 giorni complessivi nell’arco dell’anno, la registrazione del contratto è obbligatoria e può avvenire a cura di una qualsiasi delle due parti.

La legge stabilisce che un contratto di locazione non registrato entro il termine di legge, che equivale a 30 giorni, è nullo ed è come se non esistesse. Questo è ciò che avviene quando si parla di un affitto in nero. La registrazione del contratto consente all’Agenzia delle Entrate di sapere se un immobile produce un reddito che deve essere denunciato annualmente dal locatore e quindi tassato.

Quindi, con la registrazione del contratto, un affitto viene dichiarato al fisco e il canone viene tassato. Inoltre, in alcuni casi permette anche all’inquilino di poterlo scaricare dalle tasse. La mancata registrazione del contratto porta a delle violazioni fiscali che hanno come conseguenza le sanzioni tributarie per evasione fiscale che possono colpire tutte e due le parti coinvolte.

Quali sono i rischi per il conduttore?

Se hai preso in affitto una casa senza che il contratto venisse registrato, basandoti solo su un accordo verbale stretto con il proprietario, anche tu puoi intercorrere in problemi legali. Quando si parla di affitto in nero, si va incontro a reati fiscali e questo comporta inevitabilmente delle sanzioni.

Infatti, l’inquilino può essere chiamato in causa per l’omesso versamento dell’imposta di registro, solitamente divisa al 50 per cento con il locatore. Se la tassa viene divisa dalle parti, la responsabilità della registrazione è una responsabilità esclusiva del proprietario, ma qualora questo decidesse di non eseguire la procedura legale, tu in qualità di conduttore puoi sempre effettuare la registrazione al posto suo.

Se invece il contratto di locazione non è stato registrato solo per una volontà del proprietario di casa, hai diritto alla restituzione dell’affitto pagato in nero. A tal fine puoi agire in giudizio fino a sei mesi dopo da quando hai lasciato l’appartamento. È chiaro che dovrai essere in grado di dimostrare di aver versato il denaro nelle mani del locatore ma sappi che acquisire la prova per dimostrare quanto avvenuto sarà complicato.

Dal canto tuo, non avendo alcun contratto efficace, sarai libero di lasciare l’immobile in qualsiasi momento senza dover inviare il preavviso previsto dagli accordi registrati e potrai richiedere anche la restituzione del canone.

Quali sono i rischi per il locatore?

A rischiare di più è il proprietario dell’immobile che decide di affittare in nero, ovvero senza che si verifichi la registrazione del contratto. Il locatore, infatti, viene considerato il vero evasore dell’imposta e quindi effettivamente colpevole.

Inoltre, il proprietario dovrà rispondere del mancato pagamento Irpef e a questo punto l’Agenzia delle Entrate potrebbe calcolare le imposte non pagate fino ai 5 anni precedenti, valutando il canone dichiarato dall’inquilino e i redditi personali dichiarati dal proprietario. Quindi, in caso di affitto in nero, per la mancata denuncia dei canoni mensili risponde solo il padrone di casa e non l’inquilino.

Un altro aspetto da tenere in considerazione è la mancanza di tutela. Se il proprietario effettua la registrazione secondo come stabilito dalla legge, qualora dovessero insorgere dei problemi, non potrà sfrattare l’inquilino con la procedura accelerata, non potrà inviargli un decreto ingiuntivo se non paga i canoni, non potrà neanche pretendere le maggiori somme concordate a voce.

Come denunciare un affitto in nero?

La denuncia di un affitto in nero può avvenire tramite una segnalazione all’Agenzia delle Entrate. Se la denuncia viene presentata in maniera anonima l’ente non è tenuto ad avviare delle indagini, ma recentemente è avvenuto un cambiamento di rotta che ha portato a una serie di accertamenti fiscali avviati dopo segnalazione anonima.

Un’alternativa è rappresentata dalla denuncia presso gli uffici della Guardia di Finanza. Scaricando un modulo di esposto direttamente dal sito delle forze dell’ordine, è possibile recarsi negli uffici competenti e consegnarlo.
Se decidi di ricorrere a questa opzione non potrai farlo in maniera anonima ma dovrai comunicare le tue generalità. La denuncia può essere fatta da chiunque ne abbia interesse. Puoi farla tu, inquilino in disaccordo con l’affitto in nero, oppure un vicino di casa. In tal senso può intervenire anche l’amministratore di condominio, anche se non è tenuto a farlo.

Come sanare un affitto in nero?

È sempre possibile effettuare una registrazione tardiva del contratto d’affitto per regolarizzare i rapporti con il fisco, ma affinché il contratto abbia efficacia è necessario che venga posto per iscritto secondo le norme del diritto privato. Se la registrazione avviene entro un anno dalla firma de contratto, le parti possono usufruire di una riduzione delle sanzioni in base al periodo del ritardo:

  • se il ritardo è di 30 giorni la sanzione è pari al 6% più gli interessi di mora e l’imposta dovuta. L’importo minimo della sanzione è di 20 euro;
  • se il ritardo è di 90 giorni la sanzione è pari al 12% più gli interessi di mora e l’imposta dovuta;
  • se il ritardo è di un anno la sanzione equivale al 15% più gli interessi di mora e l’imposta dovuta;
  • se il ritardo supera un anno ma non va oltre i due anni la sanzione è del 17% più gli interessi di mora più l’imposta dovuta;
  • oltre 2 anni di ritardo la sanzione è pari al 20% più interessi di mora più l’imposta dovuta;

Se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione la sanzione sarà pari al 24%,più gli interessi di mora e l’imposta omessa.

Solitamente i contratti con un’efficacia, oltre a essere registrati all’Agenzia delle Entrate devono essere firmati e sottoscritti da entrambe le parti chiamate in causa, in questo caso tu e il proprietario dell’immobile. Non possono essere dichiarati tali né gli accordi verbali in cui non c’è nessuna scrittura che riconosca o identifichi ufficialmente le persone coinvolte nell’accordo, né i falsi contratti di comodato gratuito, spesso utilizzati come escamotage per evitare di versare delle imposte.