In pratica

Atto di provenienza: cos’è, a cosa serve, dove richiederlo

Se stai per concludere la compravendita di una casa, uno dei primi documenti che la banca (qualora dovessi accedere a un mutuo) e il notaio ti richiederanno è l’atto di provenienza dell’immobile.

Cos’è l’atto di provenienza di un immobile?

L’atto di provenienza è un documento pubblico elaborato da un notaio o da un altro pubblico ufficiale come il giudice. Solo gli atti pubblici possono essere trascritti nei registri pubblici immobiliari, l’ultimo passaggio che sancisce l’avvenuto passaggio di proprietà.

Le scritture private o gli accordi messi nero su bianco e firmati dalle parti non hanno alcuna valenza legale e praticamente non esistono, perché privi di ufficialità. Un notaio e un giudice sono tenuti ad agire per legge e nel momento in cui attestano un documento pubblico, ne diventano automaticamente garanti di ufficialità.

Il passaggio dal notaio è un momento fondamentale che sancisce il cambio di proprietà, da un proprietario all’altro, di una casa, di un terreno o di un qualsiasi altro immobile. L’atto di provenienza può avere forme diverse. Può essere rappresentato da una sentenza e in questo caso è il giudice a fare da pubblico ufficiale, un atto di successione o di accettazione dell’eredità.

A conclusione di una causa per usucapione, il Giudice emette infatti una sentenza che assevera la proprietà dell’immobile. La sentenza di usucapione costituisce quindi un atto di provenienza. Ma anche quando il Tribunale, a conclusione di una procedura esecutiva immobiliare, assegna un immobile al soggetto aggiudicatario, la sentenza è atto di provenienza.

In poche parole, l’atto di provenienza di una casa è il documento che sancisce il passaggio di proprietà ufficiale. Leggere questo documento prima di ultimare la compravendita è importante anche per comprendere se i dati inseriti all’interno, corrispondono esattamente allo stato di fatto della casa che vorresti acquistare.

A cosa serve l’atto di provenienza di un immobile?

L’atto di provenienza è un documento estremamente importante per la tutela dell’acquirente che sta per acquistare una casa o un immobile di altro genere. Questo attesta non solo la validità del trasferimento della proprietà di bene, ma ti permetterà di costruire a ritroso la storia dell’immobile oggetto della compravendita e tutti i passaggi a cui è stato soggetto.

Inoltre, non solo attesta che la proprietà dell’immobile va fatta risalire a quel determinato proprietario (o proprietari), ma ne descrive anche le caratteristiche specifiche in modo estremamente dettagliato. Così hai la possibilità di verificare la corrispondenza dell’atto con tutti gli altri documenti (visura catastale, planimetria etc.).

Dove richiedere l’atto di provenienza di un immobile?

L’atto di provenienza di un immobile è un atto pubblico depositato negli uffici dei pubblici registri, in base alle sue caratteristiche specifiche. Per esempio gli atti notarili sono archiviati negli uffici di Pubblicità Immobiliare, una volta noti come Conservatoria. La ricerca di questi documenti può avvenire in diversi modi

Una prima possibilità di accesso è rappresentata dalla piattaforma Sister della Agenzia delle Entrate, che permette di risalire solo agli atti trascritti e digitalizzati. Su questo aspetto va fatta una precisazione: la digitalizzazione non è avvenuta in maniera uniforme in tutto il Paese. È possibile risalire solo agli atti trascritti dalla seconda metà degli anni ’70 in poi.

Per i documenti trascritti nel periodo antecedente al ’74 è possibile richiederli agli sportelli degli Uffici di Pubblicità Immobiliare, per tutti gli atti trascritti nel periodo precedente. Se invece l’atto di provenienza è una successione, il documento si troverà depositato nel Registro delle Successioni, detenuto dal cancelliere del Tribunale.

Cosa serve per richiedere l’atto di provenienza di un immobile?

Per richiedere l’atto di provenienza che dovrai presentare sia alla banca che al notaio che hai scelto (ricorda: da prassi il notaio lo sceglie l’acquirente), dovrai aver acquisito alcune informazioni fondamentali riguardanti l’ultimo trasferimento di proprietà dell’immobile oggetto della compravendita.

Nello specifico ti servirà conoscere il nome del notaio che ha stipulato l’ultimo atto, la data in cui è stato elaborato, il numero di repertorio e la tipologia di atto. Sarebbe bene se tu riuscissi a risalire ad alcune informazioni aggiuntive come la data di trascrizione o quella di iscrizione nei pubblici registri e il registro sia generale che particolare in cui è stato iscritto l’atto. Se non riesci a recuperare tutti questi dettagli, potrai richiedere una visura catastale attraverso la quale potrai risalire al numero di protocollo e il nome del notaio. Fornendo queste informazioni allo studio notarile, sarà possibile risalire al documento richiesto.

Nel caso in cui il notaio che ha stipulato l’ultimo atto di provenienza dell’immobile non fosse più attivo, la richiesta può essere fatta all’archivio distrettuale notarile o all‘Agenzia delle Entrate (Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari).
Un atto di provenienza solitamente viene accompagnato da una nota di trascrizione che è anche questo un documento ufficiale. Questa rappresenta un sunto dell’atto notarile all’interno della quale vengono inseriti gli elementi identificativi del documento, indispensabili per la finalità di evidenza pubblica. Si tratta dei dati dati anagrafici dei soggetti coinvolti, dei dati catastali dell’immobile e la natura dell’atto.

Qualora l’atto di provenienza fosse un rogito notarile dovrà essere costituito da alcune parti fondamentali. Innanzi tutto verrà redatto su dei fogli protocollo con una rigatura particolare. Una copia di esso andrà al venditore, una copia al compratore, una copia rimarrà al notaio per il suo archivio e una copia andrà depositata al Registro entro e non oltre il ventesimo giorno dalla firma dell’atto stesso. Questo passaggio è fondamentale ed è il notaio a dover provvedere ad esso: rientra, infatti, tra i suoi obblighi professionali. Il rogito della casa deve contenere:

  • il valore di cessione dell’immobile;
  • modalità di pagamento;
  • spese sostenute.

Tra le tipologie di atto di provenienza esiste anche l’atto di donazione, una tipologia che può causare alcuni problemi, soprattutto nei casi in cui è necessario accedere a un mutuo. Solitamente ad essere restii sono proprio gli istituti bancari che sconsigliano fortemente l’acquisto di una casa che proviene da una donazione, anche se di fatto la legge non lo impedisce.

Secondo la legge, è necessario un periodo di tempo di 10 anni a decorrere dalla data di decesso di colui che ha donato l’immobile e 20 dalla data della donazione se il donante è ancora in vita, entro il quale gli altri eredi possono rivalersi se ritengono di avere un diritto anche sull’immobile in questione. Il problema della donazione si risolve solo se sono trascorsi i tempi che la legge ha imposto per la prescrizione.