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Bloccare affitto: è veramente possibile?

L’emergenza sanitaria che sta ancora attraversando il nostro Paese ha messo a dura prova l’economia dell’Italia. Questo ha degli effetti negativi su tutti i cittadini, soprattutto su coloro che sono obbligati a padre un affitto.

Si può bloccare veramente un affitto?

La prima cosa da chiarire è che non è possibile in nessun caso bloccare il pagamento del canone di affitto. Non lo permette la legge “ordinaria” e non è previsto neanche dai decreti elaborati per far fronte alla crisi economica causata dall’emergenza sanitaria.

Mentre per i mutui è stato previsto un intervento che consiste nella sospensione del pagamento delle rate per un periodo di tempo limitato, per gli affitti non è stato prevista alcuna manovra. Le sollecitazione che i sindacati e altri enti hanno fatto al legislatore sono state numerose, ma ancora pare non abbiano ricevuto alcuna risposta.

L’emergenza da Coronavirus ha causato una crisi economica di notevole dimensioni, non ancora quantificabile. Numerose le persone che sono state poste in un regime di cassa integrazione o addirittura licenziati, scatenando una serie di reazioni a catena di notevole portata. Se sei un conduttore e ogni mese sei tenuto a versare il canone di affitto stabilito con il locatore, questo non è un momento facile.

Nonostante l’iniziativa governativa messa appunto dallo Stato per far fronte alle difficoltà dei cittadini – Cura Italia – la questione affitti pare non essere stata affrontata a dovere. Infatti se hai affittato un immobile, non puoi chiedere che il canone mensile venga bloccato, neanche temporaneamente.

La legge sulle locazioni non prevede alcuna giustificazione alla morosità, ma la giurisprudenza ha stilato un decalogo sulle regole da applicare in situazioni di questo tipo. Il pagamento dell’affitto non può essere sospeso per nessuna ragione collegata alle possibilità economiche dell’inquilino.

Lo stesso vale anche per gli affitti commerciali. Quindi il canone mensile per chi possiede un’attività commerciale non può essere momentaneamente sospeso, ma per gli imprenditori il Cura Italia prevede un intervento a favore del conduttore.

Il Decreto del 16 marzo 2020, infatti, prevede delle misure nate per supportare gli affittuari dei locali commerciali o aziendali (categoria catastale C/1) ad affrontare lo stato di epidemia da Covid-19 che affligge l’Italia. Con il bonus affitti, il conduttore può beneficiare di un credito d’imposta, pari al 60% dell’affitto relativo al periodo di marzo. Il contribuente potrà portare in compensazione il credito d’imposto nel modello F 24.

Il Sunia, il sindacato degli inquilini, si è già fatto sentire chiedendo a “Stato, Regioni e Comuni di mettere in campo misure specifiche e mirate per agevolazioni e detrazioni fiscali e un adeguamento normativo dell’ attuale disciplina degli affitti. Un altro elemento importante da tenere in considerazione è che momentaneamente i proprietari degli immobili non possono avviare le procedure di sfratto verso quegli inquilini che in questo periodo non possono adempiere al loro dovere.

Ma allora cosa puoi fare se sei in affitto e non hai la possibilità di pagare il canone di locazione?
Ricorda sempre che il contratto di affitto è una scrittura privata tra soggetti, quindi prima di arrivare alle vie legali, qualora dovessero insorgere delle problematiche che non ti permettono di pagare il canone, è sempre possibile giungere a una soluzione che possa accontentare entrambi.

Ciò significa che nulla ti vieta di prendere accordi differenti con il proprietario dell’immobile. Per esempio, se il locatore è d’accordo, potete raggiungere una soluzione alternativa che sia conveniente a entrambi. E’ importante però che qualsiasi accordo venga preso, venga messo per iscritto e firmato da entrambi.

Un’altra soluzione a cui puoi ricorrere è la richiesta di rinegoziazione del canone d’affitto. Infatti è possibile chiedere un ribasso del canone e qualora questo dovesse essere accettato, è necessario metterlo per iscritto. Si fa un contratto nuovo con le normali procedure e registrazioni all’Agenzia del Territorio

Ma al di là della situazione di emergenza a tutti nota, cosa succede se non puoi pagare l’affitto in una condizione di normalità? Anche al di fuori della crisi sanitaria, al momento non esiste una legge che permetta al conduttore di interrompere per un periodo di tempo il pagamento del canone. Quindi se sono sopraggiunte delle condizioni tali che non puoi più adempiere ai tuoi obblighi da affittuario puoi operare nei seguenti modi:

  • recedere anticipatamente dal contratto per sopraggiunti motivi attraverso una comunicazione scritta e un anticipo di sei mesi;
  • chiedere anche in questo caso la rimodulazione del canone e sottoscrivere un nuovo contratto.

Nel primo caso dovrai comunicare al proprietario la conclusione anticipata dell’accordo preso e inviarla tramite raccomandata a/r. I “gravi motivi” dovranno essere esposti e resi noti solo nel caso in cui si giunga alle vie legali.
Nel secondo caso, invece, la rimodulazione del contratto di affitto, se accettata dal proprietario, prevede la sottoscrizione di un nuovo contratto che va registrato all’Agenzia delle Entrate competente, come da regolamento.

Secondo la legge che regola i rapporti tra proprietari e conduttori, esiste solo una situazione che ti mette nella condizione di non dover versare la mensilità al proprietario. L’immobile dato in affitto presenti la necessità di interventi di manutenzione straordinaria (per esempio la sostituzione della caldaia, la riparazione di tubature, l’eliminazione delle cause di umidità). Solo in caso di totale inutilizzabilità dell’appartamento. In buona sostanza, solo se il conduttore è costretto a lasciare l’immobile a causa di tali difetti non è più dovuto il canone. Viceversa, in caso di parziale utilizzo dell’immobile il canone deve essere versato.

Se invece, nonostante le difficoltà e la situazione attuale, hai trovato un immobile in cui andare a vivere dopo aver stipulato un contratto scritto, puoi agire in modo tale da tutelare sia te che il proprietario. Si tratta anche di una soluzione economica che ti permette di stare tranquillo per un po’ di tempo nel caso in cui si dovessero presentare delle situazioni inaspettate che ti mettono in difficoltà.

Si tratta della stipula di un’assicurazione. La polizza funziona nel seguente modo: in caso di emergenza provvederà a coprire il 70% del canone mensile deciso di comune accordo con il proprietario. L’assicurazione garantisce la copertura per 10 rate o mensilità e dura 4 anni (come i contratti di affitto 4+4).

Il costo è del 15% del canone annuale che solitamente viene ripartita in ugual misura tra le parti in causa.  L’unica paletto previsto da questa procedura è la necessità di stipulare la poliza mediante un mediatore immobiliare.