In pratica

Calcolo valore immobile: guida 2021

Stabilire a quale cifra corrisponda il valore di un’abitazione o di un locale commerciale è indispensabile per la determinazione del prezzo nelle compravendite, ma anche per il calcolo delle imposte: naturalmente si tratterà di due valori differenti, ottenuti applicando criteri legati agli specifici contesti. Le caratteristiche che alimentano l’appeal di un immobile sul mercato, infatti, non incidono in ambito catastale.

Cos’è il calcolo valore immobile?

Parlare di “valore” in relazione agli immobili non esaurisce il discorso, nel senso che, per risalire al corrispettivo in euro di una casa o di un negozio, bisogna sempre chiarire in quale ambito ci si sta muovendo. Il calcolo valore immobile, infatti, può partire da presupposti diversi e, soprattutto, condurre a risultati non omogenei.

La ricognizione online per scoprire la quotazione del nostro appartamento, nell’ipotesi più o meno remota di una sua messa in vendita, e sulla base delle similitudini con altre abitazioni poste sul mercato, non è paragonabile alla valutazione condotta da agenti immobiliari esperti oppure da professionisti tecnici abilitati. Per determinare numeri realistici, fondati sulla verifica di parametri standard, serve competenza e capacità di interpretare le qualità dell’immobile.

Analogamente – cambiando contesto – al momento di determinare la somma da pagare per l’imposta sulla seconda casa, non potremo chiamare in causa un perito, ma dovremo risalire al valore immobile riconosciuto dall’Agenzia del Territorio, ovvero la rendita catastale, e applicare le aliquote di aggiustamento per rivalutarla in modo adeguato.

A cosa serve effettuare il calcolo valore immobile?

Per riassumere, ricapitoliamo le situazioni in cui abbiamo la necessità di calcolare il valore dell’immobile.

Compravendita
Nelle fasi che precedono la vendita vera e propria (preliminare di compravendita) o al momento dell’effettivo cambio di proprietà, il valore di mercato dell’immobile è indispensabile per fissare il prezzo da proporre agli aspiranti compratori. Se la compravendita avviene tramite agenzia, la valutazione sarà condotta verosimilmente da un agente immobiliare, che guiderà il cliente nella definizione delle clausole del contratto, compresa quella decisiva, riguardante la somma da pagare. Nell’ambito delle pratiche connesse alla compravendita, entra in gioco anche il valore catastale, a cui si applica l’imposta di registro: esso è calcolato a partire dalla rendita catastale, fornita dall’Agenzia del Territorio.

Locazione

Iter simile per le locazioni. Un proprietario che decida di affittare il proprio immobile con contratto a canone libero, stabilirà la quota a carico dell’inquilino tenendo conto delle peculiarità del bene, cioè in definitiva del suo valore di mercato. Anche in questo caso, il ruolo dell’agente può essere decisivo nel formulare una offerta di locazione vantaggiosa, che tenga conto di tutti i pregi dell’immobile.

Pagamento Imposta Municipale Unica (IMU)

La rendita catastale è il punto di partenza per ricavare anche la base imponibile IMU, ovvero il valore dell’immobile ai fini della tassa sulla casa: le aliquote fissate dai Comuni si applicano alla cifra che rappresenta una maggiorazione rispetto alla rendita a cui possiamo risalire con una semplice visura.

Quali criteri si applicano per effettuare il calcolo valore immobile?

I parametri da prendere in considerazione per calcolare il valore di mercato di un immobile sono numerosi e devono essere correttamente analizzati, se possibile, da parte di valutatori professionisti.

Alla fine, i criteri che si applicano nella stima del valore immobile producono i numeri da riportare nella seguente formula:

valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito

La superficie commerciale di un immobile, che si considera entità unica con le sue eventuali pertinenze, è pari alla somma tra superficie coperta (muri compresi) e superfici scoperte.
Nel conteggio rientrano quindi sia le superfici occupate dai muri (interni ed esterni), sia, per esempio, l’ampiezza in metri quadrati dei balconi e del posto auto scoperto.

A seconda della tipologia, dell’epoca di costruzione e di altre caratteristiche specifiche, le componenti della superficie commerciale possono essere considerate anche in maniera parziale (per esempio, la superficie delle verande viene conteggiata all’80%).

La quotazione al metro quadrato è desumibile dal repertorio di informazioni raccolte dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI): il prezzo medio al metro quadrato, riferito a una ripartizione del territorio italiano in zone omogenee, è prodotto dall’elaborazione dei dati sulle compravendite immobiliari in possesso dell’Agenzia delle Entrate.

Parte del valore di mercato è determinata anche da attributi, per così dire, “non numerici”. Il fattore dei coefficienti di merito è espresso in termini percentuali e incorpora una serie di aliquote (positive o negative), ma corrisponde all’incidenza di caratteristiche fisiche o modalità di gestione dell’immobile.

Tra le caratteristiche utili a ricavare i coefficienti di merito, vengono valutate:

  • piano su cui si trova l’immobile (per esempio, l’ultimo piano senza ascensore subisce una riduzione di valore del 30%);
  • stato di conservazione (un immobile ristrutturato guadagna un 10%);
  • luminosità;
  • eventuale presenza di inquilini (il valore delle abitazioni date in locazione a canone libero si riduce del 20%).

Per ottenere il valore catastale di un immobile, invece, il calcolo presuppone i seguenti passaggi.

  1. Reperire la rendita catastale (richiedendo una visura all’Agenzia del Territorio) e rivalutarla con un incremento del 5%.
  2. Applicare la formula: valore catastale = rendita catastale rivalutata x coefficiente moltiplicatore

Il coefficiente moltiplicatore varia in base alla categoria di immobile presa in considerazione.
Per esempio, alla prima casa e relative pertinenze corrisponde il coefficiente 110, mentre un negozio avrà coefficiente moltiplicatore pari a 42,84.

Come si effettua il calcolo valore immobile ai fini IMU?

La determinazione delle imposte richiede un reddito a cui applicarle: le percentuali fissate dalla legge vengono moltiplicate per tale imponibile, dando luogo agli importi addebitati al contribuente.
Non fa eccezione l’Imposta Municipale Unica, dovuta dai proprietari di seconde case, prime case di lusso e locali commerciali.

Il valore utile a calcolare l’IMU è rappresentato da un particolare imponibile, derivato dalla rendita catastale dell’immobile.

Il valore immobile ai fini IMU si ottiene con i passaggi indicati di seguito.

  1. Reperire la rendita catastale e rivalutarla con un incremento del 5%.
  2. Applicare la formula: imponibile IMU = rendita rivalutata x coefficiente moltiplicatore

Per i fabbricati residenziali e le relative pertinente, il coefficiente moltiplicatore è pari a 160, mentre, per i negozi, la rendita rivalutata va moltiplicata per 55.