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Cedolare secca: come funziona, quando applicabile, vantaggi, negozi

Dare un immobile in affitto significa procurarsi un’entrata extra sicura e continuativa, a patto di sapersi destreggiare tra i vincoli della burocrazia. Alzi la mano chi non ha immaginato di far fruttare la seconda casa o il bilocale ricevuto in eredità, magari collocati in uno dei centri storici tanto ambiti dai turisti. La preoccupazione più grande? Vedere cancellato il vantaggio economico dal cumulo delle imposte. Per semplificarsi la vita e risparmiare, conviene ricorrere alla cosiddetta Cedolare secca.

Cos’è la cedolare secca?

A partire dal 2011, in Italia esiste la possibilità di scegliere un particolare regime fiscale per i contratti di affitto: la Cedolare secca. In base a tale opzione, chi concede in affitto un immobile è tenuto a pagare sui versamenti ricevuti dagli affittuari nell’arco dell’anno un’unica tassa, che sostituisce nell’ordine: IRPEF e addizionali, imposta di registro, imposta di bollo. Sicuramente una bella semplificazione!

Inoltre, il calcolo della percentuale di imposta dovuta tiene conto anche dell’area urbana in cui l’immobile da affittare ricade, prevedendo riduzioni per le zone in cui sono in vigore canoni di affitto concordati – cioè nei comuni con carenze di disponibilità abitative, ad alta tensione abitativa e/o nei quali si siano verificati calamità naturali.

La decisione di applicare la cedolare secca deve essere comunicata dal proprietario dell’immobile al momento della registrazione del contratto di affitto, che può avvenire:

  • per via telematica (contribuenti abilitati all’utilizzo di Fisconline);
  • presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

 

Una volta scelto di aderire al regime della cedolare secca, il proprietario dovrà versare all’Agenzia delle Entrate, entro le scadenze dell’IRPEF, una quota così calcolata:

  • 21% del canone annuo di affitto stabilito, per i contratti a canone libero;
  • 10% del canone annuo di affitto stabilito, per i contratti a canone concordato.

 

Quando è applicabile la cedolare secca?

I beneficiari della cedolare secca possono essere i proprietari (o titolari di altri diritti reali, come gli usufruttuari) degli immobili che l’Agenzia del Territorio classifica nelle seguenti categorie catastali: A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, A11. Sono ammessi alla cedolare secca anche le pertinenze di tali immobili (box, garage, cantine).

Non possono essere oggetto di Cedolare secca i contratti di affitto che riguardino gli immobili classificati A10, ovvero gli uffici o studi privati: in altri termini, chi sceglie come inquilino un libero professionista o un’azienda, non può optare per il regime semplificato della Cedolare.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

Nel regime semplificato della Cedolare secca i benefici per proprietari e inquilini si bilanciano, determinando condizioni favorevoli per entrambe le parti. In sintesi, chi mette a disposizione il proprio immobile dietro pagamento di un canone di affitto, scegliendo la tassa unica al 21%, ottiene i seguenti benefici:

  • Non deve versare le imposte ordinarie sul totale dei canoni mensili ricevuti durante l’anno;
  • Non deve versare la parte dovuta dell’imposta di bollo e di registro sul contratto di affitto;
  • Non deve sommare il canone annuo al proprio reddito (con una conseguente riduzione dell’imponibile);
  • È libero di cambiare regime fiscale per l’anno successivo a quello in cui ha aderito alla Cedolare secca, e viceversa.

E le famiglie o gli studenti che prendono in affitto una casa? Anche per loro la Cedolare rappresenta una scelta vantaggiosa. L’inquilino infatti:

  • Può contare su un canone di affitto “bloccato” (in regime di Cedolare secca, per tutta la durata del contratto il canone non può essere aggiornato);
  • Non deve versare la parte dovuta dell’imposta di bollo e di registro sul contratto di affitto;
  • Può applicare la detrazione fiscale dell’affitto in base al proprio reddito o ai limiti previsti dall’Agenzia delle Entrate.

 

Come si versa la cedolare secca?

Per versare gli importi dovuti come tassa semplificata, su quanto si è guadagnato nell’arco di 12 mesi affittando il proprio immobile a uno o più inquilini, bisogna fare riferimento alle procedure previste per l’IRPEF. Chi ha dimestichezza con gli adempimenti fiscali sa che le tasse si versano sempre in due momenti, come anticipo (acconto) e come conguaglio (saldo). Anche per la Cedolare secca va previsto un meccanismo del genere.

Il primo anno di applicazione del regime di Cedolare secca, si paga il saldo ma l’acconto non è previsto, mancando un riferimento (il canone annuo precedente) su cui calcolare il 95%: tale percentuale, dal secondo anno di applicazione in poi, corrisponde alla cifra da versare come acconto di quella che si dovrà pagare per gli introiti dell’affitto nell’anno successivo, ripartita in due tranche.

Per il versamento relativo alla Cedolare secca si utilizza il modello F24, indicando i seguenti codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Le scadenze di cui tenere conto (da verificare anno per anno) coincidono con quelle dell’IRPEF.

  • Saldo Cedolare secca anno precedente: entro il 30 giugno.
  • Acconto Cedolare secca anno successivo, se inferiore a 257,52 euro: unico versamento entro il 30 giugno;
  • Acconto Cedolare secca anno successivo, se superiore a 257,52 euro: 40% dell’acconto entro il 30 giugno e il rimanente 60 % dell’acconto entro il 30 novembre.

 

Quali sono le differenze per gli affitti brevi?

Se si decide di affittare la casa delle vacanze solo per i brevi periodi in cui non si usa, dal 2017 si può scegliere di applicare la tassa semplificata con aliquota al 21%, sottoponendo i proventi della locazione all’imposta sostitutiva.

Nel caso degli affitti brevi, che si definiscono tali perché hanno una durata massima di 30 giorni, la registrazione del contratto non è obbligatoria e, di conseguenza, la scelta di aderire al regime fiscale della Cedolare secca deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi.

Se si sta valutando di affidarsi a un intermediario online, bisogna tenere conto della particolare situazione che si è verificata negli ultimi anni. La normativa italiana, introducendo la possibilità di applicare la Cedolare secca agli affitti brevi, ha previsto che sia l’eventuale intermediario sul web (come il celeberrimo Airbnb) a farsi carico dell’imposta del 21%; da parte loro, le società specializzate nella gestione tramite internet dell’affitto di case o stanze continuano a opporsi agli obblighi di legge, al punto che il Consiglio di Stato sulla materia ha recentemente chiesto il parere della Corte di Giustizia dell’Unione Europea.

Quali sono le differenze per i negozi?

Entro il 31 dicembre 2019, sono ammessi ai benefici fiscali della Cedolare secca anche coloro che decidono di dare in affitto locali commerciali (contratti di locazione strumentale) aventi le seguenti caratteristiche:

  • Categoria catastale C/1;
  • Superficie fino a 600 metri quadrati (pertinenze escluse).