In pratica

Come bloccare un’asta immobiliare: ecco cosa devi sapere

Quando una casa viene sottoposta a una procedura forzata di vendita, è possibile intervenire a favore del venditore, ma per fare in modo che ciò avvenga è necessario che siano presenti alcuni fattori imprescindibili.

Che cos’è un’asta immobiliare?

Una casa viene messa in vendita mediante asta a seguito di un decreto di pignoramento. Il pignoramento può essere richiesto da creditore che esprime in questo modo la volontà coatta di voler recuperare il denaro concesso. Il pignoramento immobiliare avviene attraverso l’intervento dell’autorità giudiziaria che ha preso in carica la pratica a seguito del ripetuto mancato pagamento del debito.

Un aspetto che va considerato è la caratteristica del creditore che influisce sul tipo di iniziativa che può assumere nel caso in cui tu non riuscissi a saldare i debiti nei loro confronti. Puoi avere un debito col fisco e quindi con l’Agenzia delle Entrate, con una banca (ente privato) o una finanziaria.

A differenza degli enti privati che hanno la possibilità di agire nell’immediato con il pignoramento, anche se si tratta di procedure sempre molto lunghe, l’Agenzia deve sottostare a tempiste diverse. Infatti si parla di un attesa di almeno sei mesi prima di adire il giudice e la procedura può essere tenuta in considerazione solo se il debito è superiore a 20 mila euro.

Come bloccare un’asta immobiliare?

La vendita di un immobile tramite asta avviene a seguito di un decreto ingiuntivo richiesto da un creditore nei confronti di un debitore che, nonostante i numerosi solleciti, non è riuscito a far fronte agli obblighi. Ma prima di arrivare al giudice, è prassi che il creditore si rivolga a un mediatore specializzato in recupero crediti.

Ci si trova nell’ambito del sovraindebitamento e legge di riferimento è la numero 3 del 2012 che ha consentito ti ampliare la disciplina che in precedenza coinvolgeva solo gli imprenditori. Adesso infatti, è possibile intervenire con il blocco dell’asta purché siano rispettati dei passaggi procedurali specifici.

La legge appena citata, entrata in vigore nel 2015, concede al debitore la possibilità di tirare un sospiro di sollievo, sollevandolo dalla pressione del sovraindebitamento ma tendendo anche a garantire ai creditori la migliore soddisfazione possibile. Un aspetto fondamentale da precisare prima di proseguire è che possibile bloccare un’asta immobiliare solo prima del momento in cui il tribunale emette una sentenza di pignoramento. Dopo la decisione del giudice ogni intervento è vano.

La prima e più scontata possibilità che ti si presenta davanti è quella di vendere autonomamente l’immobile e, con il denaro ricavato dalla compravendita saldare i debiti con i creditori. Nell’ambito della vendita di un immobile all’asta può verificarsi un altro scenario che permetta di bloccare il procedimento. Se il prezzo è stato abbassato troppo rispetto al valore del debito, il debitore può chiedere la chiusura anticipata dell’asta e quindi rientrare in possesso del bene secondo il principio di voler salvaguardare il valore del bene evitando che venga deprezzato.

Un altro modo per bloccare la vendita della casa all’asta è quella di esaminare nel dettaglio, tramite l’intervento di uno specialista, la tipologia del debito e dei tassi imposti su di esso. Può capitare che i tassi siano eccessivi e in questi casi la legge prevede la restituzioni degli interessi pagati.

Come sospendere un’asta immobiliare?

Con laLlegge di bilancio 2020 è stato istituito un Fondo Salva Casa che ti permette salvare la tua prima abitazione nel caso di forte crisi finanziaria. Innanzi tutto in questa fase tu debitore vieni equiparato a un consumatore, in questo modo potrai richiedere la rinegoziazione del mutuo o una surroga della garanzia ipotecaria esistente a una banca terza. Questo ricavato ti darà la possibilità di estinguere il mutuo in essere, con l’assistenza del fondo di garanzia per la prima casa e procede con la successiva esdebitazione.

Per accedere al fondo di garanzia, istituito presso il Med è necessario che tu (debitore, consumatore) possegga dei requisiti. Devi essere una persona fisica che non abbia un attività imprenditoriale, commerciale o professionale svolta con partita iva; non dovrà essere stata avviata nessuna procedura esecutiva immobiliare (2010-2019). Il creditore dove essere un soggetto che esercita attività bancaria o una società veicolo e dove essere l’unico creditore. Infine, il debito deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile prima casa

La sospensione viene concessa a seguito di istanza congiunta tra il debitore e il creditore, per un massimo di sei mesi. Il creditore ha 3 mesi di tempo per poter presentare un’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore e riservarsi la possibilità rifiutare o ritirare la sua adesione, oppure negare il consenso alla rinegoziazione. In questo scenario appaiono le società di cartolarizzazione, autorizzate dallo stato a emettere titoli che includono i crediti ceduti ceduti (i mutui non pagati). Una volta acquisiti questi crediti ad alto tasso di insolvenza, la cartolarizzazione permette di trasformarli in titoli con un valore finanziario e quindi nuovamente negoziabili.

In merito a questa procedura la giurisprudenza non ha fornito linee guida differenti. Infatti esistono dei precedenti di sospensione della della procedura prima del deposito del piano ottenute presso il Tribunali di Piacenza, Lodi e Livorno. Casi diversi si sono verificati a Milano e a Monza dove richieste di sospensione prima della presentazione del piano sono state respinte.

Resta quindi valido il principio per il quale è importante cercare di intervenire quanto prima per la soluzione della crisi di sovraindebitamento. Qualorasi  arrivasse vicini all’asta certamente esistono possibilità di intervenire concretamente valutando una proposta dei creditori. Possibile anche l’utilizzo dello strumento e della liquidazione del patrimonio con la finalità di uscire definitivamente dal problema del debito.

È possibile riacquistare l’immobile?

La comparsa delle società di cartolarizzazione in questo scenario, ti danno la possibilità di rimanere a casa tua insieme alla tua famiglia, a seguito di un affitto. Inoltre ti viene data la possibilità di riacquistare nuovamente l’appartamento a un prezzo molto vicino a quello corrisposto dalla stessa società.

Quest’ultimo passaggio è molto importante e conferisce alle società di cartolarizzazione un rilievo sociale che permetterà alle famiglie di rimanere nelle proprie case senza soffrire il peso di un pignoramento. Inoltre è una notevole novità che si pone in netta contraddizione con le aste giudiziarie dove non era permesso al proprietario di partecipare personalmente alla gara.