In pratica

Conduttore e locatore: principali differenze e obblighi

Spesso li definiamo, rispettivamente, affittuario e padrone di casa, ma la sostanza non cambia: conduttore e locatore sono le figure protagoniste del contratto che regola la concessione all’utilizzo di un immobile, dietro il versamento di un importo prestabilito. Il rapporto reciproco tra chi possiede l’abitazione o il locale commerciale, e chi lo prende in gestione, comporta diritti e doveri equamente ripartiti.

Chi è il conduttore?

Il termine è legato al linguaggio giuridico, ma sta a indicare una condizione che accomuna moltissimi cittadini: il conduttore, o locatario, è la persona che prende in affitto un immobile e, tramite il pagamento di un canone, acquisisce il diritto di utilizzarlo per un fine specifico.

Probabilmente, se hai un padrone di casa a cui corrispondi tutti i mesi una quota di denaro prefissata, chiacchierando con un amico e raccontandogli della tua attuale situazione abitativa, sarai più portato a definirti un “inquilino”, usando il sinonimo più diffuso.

I termini a cui si deve attenere il conduttore sono stabiliti all’interno del contratto di locazione, che regola tutti gli aspetti del rapporto tra il conduttore stesso e la sua controparte, il locatore.

Chi è il locatore?

La figura del locatore, nelle vesti del padrone di casa sempre a caccia di affittuari in arretrato con i pagamenti, si è guadagnata un posto nell’immaginario letterario e cinematografico: in realtà – eccessi a parte – i proprietari degli immobili concessi in locazione sono persone che trasformano il possesso di un bene in una fonte di guadagno, più o meno grande. In molti casi, ad essere affittato è un negozio ereditato o una seconda casa di cui si vogliono ammortizzare le spese fiscali, ma non mancano anche i proprietari di grossi patrimoni, che gestiscono un vero e proprio business immobiliare.

Il locatore, per trovare e valutare i potenziali conduttori a cui affidare una proprietà per il periodo di tempo fissato tramite contratto, può ricorrere a:

  • contatti diretti (passaparola);
  • intermediari (agenzie immobiliari);
  • piattaforme online.

Come si ripartiscono le spese tra conduttore e locatore?

Certificazione energetica

Il locatore versa la parcella del tecnico abilitato che rilascerà l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE), di cui il conduttore deve prendere visione prima di firmare il contratto di affitto.

Imposte sul contratto di locazione

I contratti di affitto si distinguono in base alla durata prevista, che dipende dal tipo di uso per cui gli immobili vengono concessi in locazione, e determina la necessità o meno della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Se la durata della locazione supera i 30 giorni, il relativo contratto deve essere registrato.
I versamenti di imposta connessi alla registrazione, sono ripartiti come segue.

Imposta di registro: suddivisa tra proprietario / locatore e affittuario / conduttore.

Imposta di bollo: a carico dell’affittuario / conduttore.

Canone e deposito cauzionale

Sia il canone di locazione annuale, ripartito in quote mensili, sia la cosiddetta “cauzione”, cioè il deposito che quasi sempre viene chiesto come garanzia, ricadono tra i pagamenti dovuti dal conduttore.

La modalità e i tempi di versamento del canone sono definiti nel contratto e possono variare per venire incontro alle esigenze di una delle parti, o di entrambe. Per esempio, il proprietario potrebbe acconsentire a un pagamento trimestrale della quota del canone di affitto, nel momento in cui il conduttore dovesse lavorare per un periodo con contratti atipici.

Il deposito cauzionale, invece, funziona come un fondo da cui attingere nel caso, alla conclusione del periodo di affitto, il proprietario rilevi danni all’immobile: in presenza di lesioni, rottura degli impianti o altri guasti imputabili all’affittuario, il costo degli interventi di riparazione viene sottratto dalla cauzione. Invece, se il conduttore ha gestito con cura l’abitazione o il negozio affittato, la cauzione gli viene restituita per intero alla fine della locazione.

Tasse comunali sull’immobile

La IMU (Imposta Municipale Unica), essendo riferita alla proprietà degli immobili, ricade sul locatore, che la verserà in base alle aliquote e alle scadenze fissate di anno in anno.

La TARI (TAssa sui RIfiuti), gravando su chi detiene immobili il cui uso può portare alla produzione di rifiuti solidi urbani, deve essere pagata dal conduttore, che gestisce l’immobile affittato per il periodo fissato dal contratto e, adoperandolo per i fini concordati con il proprietario, genera rifiuti.

Spese condominiali

Premesso che proprietario e inquilino / conduttore hanno sempre la possibilità di regolare in autonomia la ripartizione delle spese legate al condominio, in fase di stipula del contratto, vediamo quali sono i criteri generali di ripartizione.

Quote condominiali ordinarie (pulizia scale, manutenzione ascensore, corrente elettrica): devono essere versate dal conduttore.

Assicurazione condominio: il pagamento spetta al locatore.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Come è logico supporre, gli interventi minimi di riparazione degli impianti (elettricità, acqua, riscaldamento) e dei rivestimenti (intonaci, pavimentazioni), cioè tutte le operazioni ascrivibili alla manutenzione ordinaria, sono di competenza dell’inquilino. Non sarebbe realistico obbligare il proprietario a provvedere a ogni piccolo guasto o danneggiamento che si produce nell’arco di durata di una locazione. Essendo l’effettivo occupante dell’immobile, l’inquilino ha la possibilità di accorgersi subito dei vari tipi di deterioramento, intervenendo tempestivamente.

Se l’immobile invece, per motivi che non dipendono dal normale uso quotidiano, deve essere sottoposto a manutenzione straordinaria, i costi connessi ricadono sul locatore.

Quali sono le responsabilità del conduttore?

Il conduttore / inquilino ha come principale dovere quello di versare con regolarità il canone stabilito nel contratto di locazione. i pagamenti devono avvenire nei tempi e nei modi previsti dalla normativa e sottoscritti insieme al locatore.

L’altra responsabilità del conduttore riguarda il mantenimento dell’immobile preso in affitto, che deve riconsegnare al proprietario / locatore nelle stesse condizioni in cui gli è stato affidato.

Di qui l’attribuzione al conduttore delle spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione o del negozio preso in locazione. A tali spese si sommeranno i costi da sostenere per riparare i danneggiamenti eventualmente riscontrati dal locatore alla scadenza del contratto.

Quali sono le responsabilità del locatore?

Il locatore, da parte sua, deve innanzitutto, se la locazione ha una durata superiore a 30 giorni, procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Sempre in ambito fiscale, applicando nei casi previsti le agevolazioni concesse dalla legge, deve dichiarare il canone di locazione percepito, insieme alle altre componenti del reddito IRPEF.

Al conduttore / inquilino, il locatore non deve tacere eventuali vizi occulti dell’immobile, presentandone invece le condizioni reali, tali peraltro da giustificare l’importo del canone richiesto.