In pratica

Contratto di subaffitto: come funziona e quando è previsto

L’immobile concesso in locazione dal titolare a un inquilino può essere ulteriormente affittato da quest’ultimo a un terzo soggetto, che si trova quindi a stipulare una sublocazione. Specificando diritti e doveri, la normativa in vigore stabilisce precise modalità per il subaffitto, con particolare riferimento alla durata e ai termini di registrazione.

Cos’è e come funziona il contratto di subaffitto?

In realtà, locazione e subaffitto, o sublocazione, di immobili non differiscono in maniera sostanziale: l’accordo viene stipulato tra un locatore e un locatario, con la particolarità che il primo è a sua volta un “conduttore”, cioè l’inquilino del titolare dell’immobile.

La decisione di subaffittare un alloggio o un locale commerciale dipende naturalmente da esigenze economiche. Il locatario che si trova a versare ogni mese la quota del canone di affitto può rientrare di parte delle spese grazie ai proventi della sublocazione.

Per esempio, lo studente universitario che abbia preso in affitto un bilocale a pochi passi dalla Facoltà, potrebbe ammortizzare i costi dando in (sub)locazione a un collega una stanza, in cambio del pagamento di una cifra mensile.

Analogamente, una manager in trasferta per sei mesi nella filiale estera della sua azienda otterrebbe un notevole beneficio subaffittando l’appartamento in centro dove vive abitualmente – e per il quale paga un consistente canone – che altrimenti nel tempo finirebbe per rappresentare una perdita.

Cosa dice la legge sul contratto di subaffitto?

L’articolo 1594 del Codice Civile ammette la possibilità di subaffittare l’immobile di cui si è conduttori in virtù di un precedente contratto di locazione, ma solo se l’accordo stipulato con il titolare non lo vieta espressamente: qualora una o più clausole sottoscritte dalle parti escludano che l’immobile dato in affitto possa essere ulteriormente “girato” ad altri, qualsiasi contratto di sublocazione non potrà essere considerato valido.

La normativa – articolo 2 della Legge 392/1978 – contribuisce a chiarire la “Disciplina della sublocazione” definendo due punti fermi per i casi in cui il contratto originario di affitto consente all’inquilino di dare in subaffitto l’immobile a un altro soggetto:

  • se l’inquilino / conduttore intende subaffittare solo una parte dell’immobile (sublocazione parziale), può procedere senza ulteriori autorizzazioni, inviando al titolare / locatore una lettera raccomandata in cui specifica chi è il subaffittuario (o “subconduttore”), quali spazi verranno concessi in sublocazione e quanto durerà il contratto di subaffitto;
  • se invece l’inquilino / conduttore vuole dare in subaffitto l’intero immobile (sublocazione totale), deve ottenere prima il benestare del titolare / locatore.

Dal momento in cui riceve la raccomandata da parte dell’inquilino che intende diventare sublocatore, il titolare / locatore ha 30 giorni di tempo per impedire la stipula del contratto di subaffitto, esponendo i motivi della sua opposizione (per esempio, la nota inaffidabilità del futuro subconduttore).

Il canone di subaffitto, cioè la quota che il subconduttore versa ogni mese al sublocatore, viene stabilito liberamente e, per quanto risulti paradossale, può arrivare a superare il canone fissato dall’iniziale contratto di locazione. In altri termini, in alcune situazioni il titolare dell’immobile, da locatore, può percepire un canone inferiore a quello pagato al suo inquilino dal subaffittuario.

Anche la durata del contratto di subaffitto viene decisa in autonomia da sublocatore e subconduttore, ma non può superare la durata del contratto di locazione originario.

Quali sono i diritti e doveri imposti dal contratto di subaffitto?

I criteri a cui si uniformano i contratti di subaffitto sono analoghi a quelli applicati, in generale, alle locazioni immobiliari, con alcune differenze.

Una prima distinzione riguarda la materia fiscale, o meglio la tipologia di reddito a cui vanno assimilati i guadagni derivanti dalla sublocazione: chi percepisce i canoni di subaffitto, non essendo proprietario dell’immobile, deve indicarli come “Redditi diversi” nel modello di dichiarazione da presentare all’Agenzia delle Entrate.

Il sublocatore ha il diritto di ottenere benefici economici dal subaffitto, ma è tenuto anche a versare le imposte dovute e, per questo, deve mantenere una sorta di contabilità delle quote ricevute ogni mese dal subconduttore. Anche se il canone di subaffitto viene versato con metodi di pagamento tracciabili, come i bonifici, il sublocatore ha l’obbligo di fornire al subconduttore una ricevuta non fiscale, che deve corrispondere al pagamento di una singola quota.

Nel contratto di subaffitto non sono previsti obblighi del subconduttore rispetto al titolare dell’immobile, che invece si relaziona con il sublocatore, ovvero l’inquilino a cui ha affidato il proprio bene in base agli accordi contenuti nel contratto di affitto iniziale.

Il sublocatore si trova quindi, da un lato, a gestire l’accordo con il subconduttore; dall’altro, a garantire il rispetto dei termini che ha sottoscritto con il titolare / locatore, rispondendo in prima persona per eventuali danni apportati dal subconduttore all’immobile.

Il titolare può esigere un risarcimento se:

  • il sublocatore stipula un contratto di sublocazione totale senza interpellarlo;
  • il subconduttore non lascia l’immobile entro i termini di scadenza della locazione.

In entrambi i casi la responsabilità ricade sul sublocatore, che risponde con il proprio patrimonio.

Quanto costa registrare un contratto di subaffitto?

Con una procedura che ricalca quella da seguire per il contratto di locazione, il subaffitto deve essere registrato tramite modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate quando ha una durata superiore a 30 giorni.

Alla registrazione del contratto di subaffitto, che può avvenire anche attraverso la piattaforma Fisconline / Entratel, si associa il pagamento di due imposte:

  • imposta di registro (2% del canone totale);
  • imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe).

Considerando che spesso i contratti di subaffitto hanno durata rapportata ai mesi, piuttosto che agli anni, conviene distinguere le modalità per calcolare il canone totale da cui deriva l’imposta di registro.

Se la durata della sublocazione è pari a un solo anno:

il canone totale si ricava moltiplicando per 12 la quota mensile.

Se la durata della sublocazione si estende su più anni:

si calcola il canone totale per un anno e lo si moltiplica per il numero di annualità.

Se il contratto di subaffitto dura un certo numero di mesi:

il canone totale deriva dalla moltiplicazione della singola quota mensile per il numero di mesi concordati.