In pratica

Diritto di prelazione: cos’è e come funziona

Se sussistono particolari condizioni, il proprietario che intenda vendere il proprio immobile deve dare la precedenza, tra i possibili acquirenti, al beneficiario del diritto di prelazione, ovvero al soggetto che, per un precedente accordo o in seguito a prescrizioni normative, possiede un particolare privilegio rispetto alla conclusione del contratto.

Cos’è il diritto di prelazione?

Come si intuisce, la “prelazione” consiste in una preferenza che viene accordata a un soggetto nella stipula di un contratto. La parte che concede il diritto di prelazione si definisce “prelazionante”, mentre il soggetto che si avvantaggia della prelazione viene indicato come “prelazionario”. Fuori dai tecnicismi, possiamo affermare che chi beneficia del diritto di prelazione mantiene una sorta di esclusiva rispetto agli atti che determinano il compimento di un accordo.

In campo immobiliare, il diritto di prelazione comporta un vincolo per il proprietario che decide di mettere in vendita un bene di sua proprietà. Se esiste un prelazionario, l’immobile non può essere venuto liberamente ad altri soggetti, perché va proposto in prima battuta proprio al beneficiario del diritto di prelazione; solo se il prelazionario rinuncia a esercitare il suo diritto, il proprietario / venditore può rivolgersi ad altro acquirente.

Nel contratto di compravendita immobiliare, il diritto di prelazione non stravolge le prerogative del venditore, che, ricordiamolo, è anche il prelazionante. Chi è intenzionato a trasferire la proprietà di un immobile, nonostante abbia concesso diritto di prelazione a un determinato beneficiario, può stabilire senza condizioni le modalità di vendita e fissare il prezzo che ritiene più equo.

Il beneficiario della prelazione sarà avvantaggiato dalla precedenza, ma, nel caso eserciti il suo diritto e acquisti l’immobile, dovrà comprarlo alle medesime condizioni che il proprietario / venditore avrebbe proposto a qualsiasi altro acquirente.

Quali sono le tipologie di diritto di prelazione esistenti?

Non sempre il prelazionante concede per sua volontà il diritto di prelazione, nel senso che in alcune situazioni è forzato da specifiche disposizioni di legge. Il settore immobiliare non fa eccezione: la normativa regolamenta diversi casi in cui i contratti riguardanti edifici o terreni sono subordinati all’esercizio del diritto di prelazione.

In sintesi, si distinguono due modalità.

Prelazione volontaria

Quando il prelazionario beneficia del diritto per effetto di un accordo, o “patto di prelazione”, che ha intenzionalmente stipulato con il concedente, parliamo di prelazione volontaria. Il patto di prelazione può essere concluso in forma di contratto a sé stante (che non necessita di trascrizione), ovvero come clausola di un contratto più ampio.

Prelazione legale

Si determina una prelazione legale, invece, se la concessione del diritto di prelazione scaturisce da prescrizioni normative. Naturalmente, questa seconda tipologia di prelazione può risultare più gravosa per il prelazionante, nel momento in cui avverte come una imposizione l’obbligo di riconoscere il diritto di prelazione a beneficiari che risultano tali in quanto possiedono per legge determinati requisiti.

Vediamo insieme alcuni esempi di prelazione legale.

Prelazione ereditaria – Il coerede beneficia del diritto di prelazione, nel caso un altro coerede decida di vendere la parte di immobile in suo possesso.

Prelazione urbana – Il locatario ha la precedenza su altri possibili compratori dell’immobile di cui è inquilino se la destinazione d’uso è commerciale, oppure se è residenziale, ma a patto che si verifichino particolari condizioni (cioè se la vendita viene proposta dal proprietario in concomitanza con la prima scadenza del contratto di locazione e /o se il locatario non possiede altri immobili a uso abitativo).

Prelazione agraria – In relazione alla compravendita fondiaria, beneficiano di diritto di prelazione gli affittuari dei terreni messi in vendita o i proprietari dei terreni confinanti.

Prelazione artistica – Lo Stato beneficia del diritto di prelazione rispetto all’acquisto di beni privati di interesse storico – artistico.

Come si esercita il diritto di prelazione?

Il beneficiario della prelazione ha la facoltà di scegliere se esercitare o meno il proprio diritto: per la compravendita di un immobile, davanti all’offerta da parte del proprietario / venditore, che è obbligato a dargli la precedenza rispetto ad altri acquirenti, il prelazionario può decidere di accettare e acquistare il bene, oppure declinare l’offerta, consentendo tra l’altro al proprietario di proporre l’immobile a un terzo soggetto.

L’intenzione di procedere alla vendita deve essere comunicata al prelazionario da parte del prelazionante attraverso una dichiarazione che contenga tutti i termini della proposta.
Come in qualsiasi altra transazione, il beneficiario del diritto di prelazione necessita infatti delle informazioni che gli consentiranno eventualmente di optare per l’acquisto del bene (per esempio, il prezzo di vendita).

In particolare, nella dichiarazione (che in termini giuridici si definisce “denuntiatio”), il prelazionante, invitando il prelazionario a decidere se esercitare il diritto di prelazione, gli indica il termine entro il quale è chiamato ad esprimersi. Di solito, il lasso di tempo concesso al prelazionario, per rispondere alle condizioni proposte, varia da un minimo di 30 giorni a un massimo di 60.

Sia la comunicazione da parte del prelazionante, sia la riposta formulata dal beneficiario del diritto di prelazione devono essere inviate in una forma che permetta di risalire con certezza alle date in cui sono state mandate e ricevute (per esempio, la raccomandata con ricevuta di ritorno).

Quali sono gli effetti dell’esercizio del diritto di prelazione?

La scelta che il prelazionario compie rispetto alla possibilità di avvantaggiarsi della preferenza che il prelazionante deve riservargli, produce effetti sul compimento del contratto.

Se il contesto è quello della compravendita immobiliare, le ricadute potranno interessare, indirettamente, oltre al cedente e al beneficiario del diritto di prelazione anche eventuali soggetti terzi in possesso dei mezzi economici per acquistare l’immobile, ma “penalizzati” dalla prelazione.

In base alle possibili opzioni di chi beneficia del diritto di prelazione, possiamo distinguere tre casi.

  • Il prelazionario decide di esercitare il suo diritto: il contratto di compravendita si conclude e l’immobile viene venduto al prelazionario stesso.
  • Il prelazionario sceglie di non sfruttare le sue prerogative: il proprietario / prelazionante può procedere con la vendita dell’immobile a un altro soggetto.
  • Il prelazionario sceglie di non esercitare diritto di prelazione, ma il proprietario /prelazionante non riesce a vendere ad altri l’immobile: il diritto di prelazione non si estingue, per cui se in seguito il proprietario dovesse tentare nuovamente di vendere l’immobile, dovrà inviare al prelazionario un’altra comunicazione.