In pratica

Esecuzione immobiliare: cos’è e come funziona, guida completa

L’esecuzione immobiliare è una vendita coatta autorizzata dal giudice nel caso in cui un creditore decida di rivolgersi al Tribunale competente, a seguito del mancato pagamento del debito da parte del debitore.

Cos’è l’esecuzione immobiliare?

L‘esecuzione immobiliare rientra nell’ambito delle procedure forzare che inizia a seguito del mancato pagamento da parte del debitore. L’esecuzione immobiliare è comunque una procedura molto lenta che richiede tempo affinché venga avviata.
Un fattore determinante affinché il creditore abbia il potere di rivolgersi al tribunale è la presenza di un titolo esecutivo, per esempio un mutuo.

Come funziona l’esecuzione immobiliare?

Il primo passo per attivare la procedura di esecuzione forzata è la richiesta mossa dal creditore al Tribunale, di intervenire per il recupero del debito. Successivamente il giudice invia una notifica al debitore chiamata atto di precetto. Tramite questa comunicazione, il tribunale da al debitore la possibilità di far fronte ai propri debiti entro 10 giorni dalla notifica. Qualora alla scadenza del tempo consentito non venga pagato quanto dovuto, la notifica diventa esecutiva.

A questo punto, se il debitore non si oppone al decreto entro 40 giorni dalla notifica, il creditore può richiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento, documento ufficiale all’interno del quale verranno inseriti i dettagli dei beni soggetti all’esecuzione.

Come funziona la sospensione dell’esecuzione immobiliare?

Esistono dei casi in cui l’esecuzione immobiliare può essere sospesa. Di questo particolare caso si occupano gli articoli da 623 a 628 del codice di procedura civile. Solitamente avviane perché in corso un giudizio di cognizione, dovuto a un’opposizione o a un’impugnazione in cui si contesta l’esistenza stessa dell’azione esecutiva oppure la legittimità delle modalità con le quali l’esecuzione si sta svolgendo.

Questo tipo di azione comporta un vero e proprio arresto degli atti che fanno parte del procedimento forzato. Un’altra possibilità si sospensione dell’esecuzione è rappresentata dall’opposizione all’esecuzione, regolata dagli articoli 615 e 619 del codice. In questo caso il giudice dispone la sospensione del processo su istanza di parte o per gravi motivi.

Nel caso specifico, il secondo comma dell’articolo 615 del codice di procedura prevede che l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita. Esiste un termine entro cui è necessario opporre opposizione all’esecuzione che corrisponde con quello della pronuncia dell’ordinanza di vendita da parte del giudice dell’esecuzione.

Il giudice incaricato dell’esecuzione può sospendere il processo fino a 24 mesi. La sospensione può essere disposta per una sola volta e l’ordinanza é revocabile in qualsiasi momento, anche su richiesta di un solo creditore e sentito comunque il debitore.

Il debitore può anche chiedere di sostituire ai beni pignorati una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese. Questo procedimento si chiama istanza di conversione che a fronte del versamento dell’intera somma consente la liberazione del bene dal pignoramento.

Una volta che l’esecuzione immobiliare è stata avviata, il debitore può richiedere di evitare la vendita del proprio immobile cercando di trovare un accordo con i creditori. L’accordo viene formulato sotto forma di proposta dal rappresentante del debitore all’interno del quale si esplica l’impegno del debitore a versare il dovuto ai creditori e di questi a rinunciare alla procedura esecutiva. Il contenuto dell’accorso è libero e se accettato viene formalizzato.

Tra questi rientrano il saldo e stralcio (estinzione del debito mediante il pagamento di una somma ridotta rispetto al credito complessivamente vantato, versata immediatamente o a breve termine) o la corresponsione dilazionata del dovuto, anche se nulla vieta alle parti di combinare entrambi.

Va detto però che in pendenza di trattative e fintanto che l’accordo non è concluso l’esecuzione non è sospesa. Se (come di regola accade) vi sono più creditori è necessario che tutti sottoscrivano l’accordo, posto che l’adesione di alcuni non implica la rinuncia alla procedura anche da parte degli altri.

Infine, l’eccezionalità della situazione che l’Italia sta attraversando a causa dell’emergenza sanitaria da Coronavirus ha portato alla sospensione delle esecuzioni immobiliari. Il decreto legge dell’8 marzo 2020 numero 11, ha obbligato i Tribunali italiani ad emettere provvedimenti di sospensione delle aste e delle attività ad esse correlate.

Cos’è il piano di riparto?

Il piano di riparto è un documento ufficiale che provvede a chiarire la distribuzione delle somma ricavata dalla vendita dell’immobile. Si tratta di un progetto di distribuzione che deve contenere le graduazione dei creditori.Viene considerata una delle fasi più importanti dell’esecuzione immobiliare perché è proprio in questo momento che viene ufficializzato il debito preciso dovuto ad ogni creditore coinvolto nell’istanza.

Durante questa fase il creditore si trasforma in ricevitore di strumenti finanziari attraverso l’assegnazione della quota di riparto spettante. Tale documento verrà depositato in cancelleria al fine di consentire ai creditori e al debitore di consultarlo. Può anche capitare che il piano di riparto venga inviato a tutte le parti coinvolte affinché il debitore e i creditori possano esprimere parere. I soggetti coinvolti potranno esprimere parere sia prima dell’udienza che ne corso dell’udienza di discussione durante la quale verranno verbalizzati i pareri. Nel caso in cui all’incontro non si presenti nessuno, il piano di riparto verrà depositato.

Cos’è la precisazione del credito?

La precisazione del credito è un momento dell’esecuzione immobiliare che interessa soprattutto i creditori. Si tratta di un documento redatta e sottoscritta da colui che si è rivolto alla Corte in cui deve comparire l’ammontare della somma di denaro che gli spetta.
Il creditore procedente e i creditori intervenuti, qualora sia stata autorizzata la vendita, hanno l’onere di depositare in giudizio, nel termine di trenta giorni precedenti l’udienza di cui all’articolo 569 c.p.c., una nota di precisazione del credito, da notificare precedentemente al debitore.

Nella nota di precisazione vanno indicati le seguenti informazioni:

  • l’ammontare del credito residuo;
  • gli interessi maturati;
  • il criterio di calcolo degli interessi in corso di maturazione;
  • le spese sostenute.

La nota deve essere compilata e depositata dal creditore entro i termini stabiliti ovvero prima dell’udienza di vendita. Infatti, entro 30 giorni dall’udienza dovrà essere depositato un atto
In caso contrario l’ammontare del debito equivale a quanto indicato nell’indicato nell’atto di precetto o di intervento, maggiorato solo degli interessi al tasso legale e delle spese successive