In pratica

Fideiussione bancaria affitto: come funziona e come richiederla

La fiducia è uno degli elementi fondamentali per arrivare a stipulare un contratto, ma non sempre basta quando gli accordi riguardano pagamenti futuri. Per garantirsi un supplemento di sicurezza nei rapporti con gli inquilini, i locatari ricorrono alla fideiussione bancaria, che li tutela dall’eventuale mancata riscossione dei canoni di affitto mensili.

Cos’è la fideiussione bancaria?

In termini generali, la fideiussione bancaria è un meccanismo con il quale un istituto di credito si pone come garante di un suo cliente che, dietro pagamento di una commissione, può contare su una copertura economica nel caso non sia in grado di onorare un debito oppure l’obbligo legato a un accordo di tipo economico.

Per realizzarsi, la fideiussione presuppone quindi implicitamente il coinvolgimento di un terzo soggetto, ovvero il creditore del cliente, che, qualora non dovesse riuscire a ottenere il rimborso delle somme che gli spettano, potrà rivalersi sulla banca.

Nella realtà, le dinamiche sono più complesse, nel senso che di solito gli istituti che concedono la fideiussione tendono a sottoporla a una serie di clausole, per le quali il “recupero” ai danni della banca avviene solo dopo un tentativo di rivalsa (escussione), intera o parziale, sul patrimonio personale del cliente. In casi del genere, la banca / garante interviene solo in un secondo momento, pagando l’importo totale del debito o anche solo la parte che il creditore non è riuscito a riavere agendo sui beni del debitore.

Come funziona la fideiussione bancaria per l’affitto?

In campo immobiliare, la fideiussione bancaria viene frequentemente adoperata nelle compravendite, come garanzia accessoria all’atto di sottoscrizione di un mutuo ipotecario, cioè in un contesto in cui sono in gioco cifre consistenti e un pagamento da dilazionare per diversi lustri.

Nel tempo, però, per gli effetti della crisi economica e della contrazione del mercato del lavoro, la ricerca di tutele finanziarie si è estesa ai contratti di locazione: data l’incertezza del periodo, i proprietari / locatari di immobili richiedono agli inquilini di stipulare una fideiussione con la banca, che diventa quindi il garante del pagamento dei canoni di affitto da parte dell’inquilino al proprietario.

Con la fideiussione bancaria affitto:

  • il proprietario che concede in locazione il proprio immobile ottiene la possibilità di recuperare dalla banca eventuali canoni non versati dall’inquilino;
  • l’inquilino beneficia dell’eventuale supporto dell’istituto di credito, che coprirà il suo debito qualora non riesca a onorare gli impegni assunti con il contratto di locazione;
  • la banca incassa la commissione versata dall’inquilino e, in base agli accordi fissati per la fideiussione, interviene nel caso di mancato versamento dei canoni di affitto.

Per compensare il ruolo di garanzia svolto dalla banca, l’inquilino dovrà pagare:

  • costo per l’istruttoria della fideiussione;
  • interessi calcolati sull’importo complessivo del canone di affitto, per 6 o 12 mesi (in base a quanto concordato con la banca stessa).

L’aliquota di riferimento per il calcolo degli interessi in media si aggira intorno al 2,6%.

Quando serve la fideiussione bancaria per l’affitto?

La garanzia offerta dall’istituto di credito tramite la fideiussione viene considerata dal locatario di un immobile come uno strumento di tutela dal rischio di non vedersi corrisposto dall’affittuario il canone pattuito e specificato nel contratto di locazione. Il regolare versamento degli importi mensili rappresenta uno dei più importanti, se non il principale, dovere di chi prende in affitto un immobile, ma quando subentrano problemi di natura economica, si può trasformare in un obiettivo molto difficile da realizzare.

Il proprietario avverte l’esigenza di una precauzione aggiuntiva soprattutto quando ritiene che, per il tipo di lavoro svolto o per l’irregolarità delle entrate, l’inquilino possa avere difficoltà a effettuare pagamenti regolari. In aggiunta agli anticipi percepiti a titolo di deposito cauzionale, che possono essere utilizzati per pagare la riparazione di eventuali danni inflitti all’immobile nel periodo della locazione, la fideiussione bancaria affitto fornisce un’ulteriore protezione del bene di proprietà.

Esiste inoltre una tipologia di contratto di locazione rispetto alla quale è l’inquilino a trarre il maggiore vantaggio dalla fideiussione bancaria, ovvero a ricevere una tutela sostanziale della sua proprietà (in divenire): si tratta dell’affitto con riscatto, stipulato tra inquilino e l’impresa costruttrice dell’immobile.

Il soggetto che versa un canone di affitto maggiorato per l’immobile in cui abita, con l’intento di riscattarlo alla fine del periodo di locazione, rilevandolo dalla società che lo ha edificato, tramite la fideiussione con un istituto di credito può evitare i rischi connessi al possibile fallimento dell’impresa.

Come fare la fideiussione bancaria per l’affitto?

Con una forte analogia con le pratiche istruttorie che precedono la concessione di un mutuo ipotecario, esistono alcune fasi preliminari rispetto alla stipula della fideiussione bancaria per l’affitto. L’istituto di credito, prima di impegnarsi con un cliente nel ruolo di garante dei suoi pagamenti, deve svolgere una serie di verifiche per accertarne l’affidabilità.

L’indagine della banca riguarderà la situazione economica e fiscale del soggetto – l’inquilino – che intende ottenere la fideiussione a garanzia del canone di affitto.

Di conseguenza, la documentazione, che l’inquilino richiedente dovrà presentare, include:

  • documento di identità e codice fiscale;
  • dichiarazione dei redditi;
  • ultima busta paga (nel caso di un lavoratore dipendente);
  • copia del contratto di locazione o della proposta di contratto;

Nel caso l’immobile oggetto del contratto di affitto abbia destinazione d’uso commerciale, l’incartamento si completa con una copia del certificato camerale (valido per sei mesi dalla data di rilascio).

L’istituto di credito, che può negare la fideiussione anche senza specificare i motivi della propria decisione, verifica anche se il richiedente è indebitato o se risulta come cattivo pagatore segnalato alla CRIF (Centrale Rischi Finanziari).