In pratica

Legge Tognoli: disciplina parcheggi condominiali

Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale

Che cos’è la legge Tognoli?

La legge del 24 marzo del 1989, legge provvede a determinare i criteri di valutazione del fabbisogno dei parcheggi, con particolare riguardo alle diverse tipologie e funzioni, anche ai fini dell’ aggiornamento degli standard urbanistici.

I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché‚ non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici”.

Questo è l’articolo 9 della legge che prende il nome dal ministro Tognoli che la redasse, ormai 30 anni fa.

La legge 112/89 si esprime in materia di parcheggi cercando di regolarizzare la creazione di nuovi spazi adibiti alla sosta di auto. Queste parti vengono chiamate tecnicamente aree di pertinenza dell’immobile.
Questa legge trova applicazione esclusivamente nei casi in cui il parcheggio che vuoi realizzare
andrà ad essere collocato nel sottosuolo o al piano terreno degli edifici.

La creazione di questi spazi nei piani sotto zero, non comporta l’innalzamento o la sopraelevazione
della copertura di un’autorimessa pertinenziale ma strutturalmente autonoma non è operazione coperta dalla legge citata.

La legge Tognoli va letta e tenuta in considerazione solo per i parcheggi costruiti interamente sotto terra. Permette anche di sfruttare degli spazi già esistenti come aree destinate al parcheggio. Attenzione però, questi non devono andare oltre il piano terra del fabbricato di cui sono pertinenze.

Quando va applicata la legge Tognoli?

La legge Tognoli va applicata nel caso in cui, tu che sei proprietario di un immobile decida di costruire degli spazi di pertinenza esclusiva, adibiti al parcheggio. Questo è possibile, ma mantenendosi nei limiti della legge. Non sono, infatti, mancate le diatribe giudiziarie sulle questione. Spesso finite in ricorsi e appelli alla Corte di Cassazione, che si è più volte pronunciata sulla questione.

La giurisprudenza negli ultimi 30 anni è stata chiamata più volte a pronunciarsi sulla legge. Non sono mancati i casi in cui i proprietari di un edificio venissero denunciati dai vicini di casa perché avevano realizzato un parcheggio di pertinenza di un edificio che possedeva una finalità abitativa.

In uno di questi il proprietario di un fondo, tra le altre cose, aveva sopraelevato la copertura della propria autorimessa. Vistasi contestata l’opera dal vicino, il proprietario di quel manufatto s’è appellato anche alla legge Tognoli. L’accusato era stato condannato dai giudici del primo grado e di appello. Per tale motivo ha deciso di fare ricorso in Cassazione.

Nonostante la legge Tognoli sia applicata quando il proprietario di un immobile voglia realizzare dei parcheggi di proprietà esclusiva, questa non legittima l’innalzamento della copertura, qualora venisse creata nel sottosuolo.La creazione di queste pertinenze però, deve avvenire affinché lo stato esterno dei luoghi non venga modificato né alterato.
Per intenderci meglio: non consente di realizzare aumenti volumetrici di nessun genere, se non in presenza dei titoli abilitativi richiesti dal testo unico dell’edilizia.

Con la sentenza n.1488/2018 i giudici di Cassazione hanno chiarito che l’ok ai parcheggi in deroga della legge Tognoli non esime dal titolo edilizio e vieta la realizzazione di parcheggi al pian terreno sopraelevando l’edificio.

Secondo quanto dichiarato dalla Corte, la legge Tognoli si esprime solo sulla realizzazione di pertinenze nel sottosuolo o al piano terreno dei fabbricati preesistenti. Questo tipo di lavori necessita della sola certificazione di inizio lavori.

La legge in questione si inserisce in un quadro profondamente cambiato rispetto a quando è stata redatta. Infatti per quanto riguarda le nuove costruzione di tipo abitativo, la legge impone che vengano destinate delle aree preposte per il parcheggio delle auto. Un calcolo che viene elaborato in proporzione in base a ogni metro cubo di costruzione.

A queste disposizioni generali delle leggi nazionali vanno poi applicate quelle dei singoli Comuni. Ogni amministrazione, infatti, possiede un proprio piano regolatore che va sempre tenuto i considerazione.
C’è però un principio che sembra unificare la questione. Le arre predisposte ai parcheggi, rientrano ormai in standard urbanistici riconosciuti di pubblica utilità.

Abbiamo già accennato che la giurisprudenza si è più volte espressa a riguardo. Nel 2000, è stato ulteriormente chiarita la questione della gratuità del titolo edilizio. Questo vale solo se la legge in questione viene applicata per realizzare parcheggi come pertinenza di unità abitative e solo se queste vengono create per colmare una dotazione insufficiente delle aree di sosta.

Questa legge, però non va applicata in maniera indistinta su tutti i casi. Ma è valida solo per gli edifici costruiti prima dell’89 perché non conformi con gli standars abitativi di cui hai letto qualche rigo sopra.

Un altro aspetto da tenere in considerazione è che tutte le aree di pertinenza di un edificio realizzate con questa legge, riguardano sono quelle edificate nelle aree urbane. Diversamente, nelle aree rurali o agricole si dovrà agire diversamente. La legge Tognoli non è l’unica a essersi espressa in materia di parcheggi. La legge Ponte, del 1967, la successiva Tognoli, di cui hai letto fino a questo momento e la legge dei parcheggi liberi che sono sono soggetti ad alcun vincolo.

La legge Tognoli, a differenza della legge Ponte, si limita a favorire la costruzione del parcheggio.

Per meglio chiarire l’ambito di applicazione della Tognoli in caso di condomini riguarda i parcheggi ricavati al piano terreno o nel sottosuolo dell’edificio. La realizzazione di questi spazi deve essere decisa dall’assemblea dei condomini.

Quelli realizzati grazie alle integrazioni alla legge Tognoli apportate dalla legge n. 127/1997, possono essere costruiti anche solo da una parte dei condomini, in aree esterne al condominio stesso ma in questo caso, non occorre l’assenso dell’assemblea condominiale.

Infine, quelli edificati esternamente al condominio, sempre con le facilitazioni urbanistiche previste dall’articolo 9 della legge 122/89, su aree comunali o nel loro sottosuolo, su iniziativa di privati o cooperative edili, aree attribuite dai comuni con un’apposita convenzione in diritto di superficie, della durata massima di novant’anni.