In pratica

Manutenzione ordinaria: cosa include, permessi, detrazioni

Per migliorare l’aspetto della nostra casa e preservarla a lungo dall’azione del tempo, l’unica strategia è intervenire periodicamente sulle parti più esposte, prima che i segni superficiali dell’usura si trasformino in danni strutturali. Con il fai da te o tramite ditte specializzate, la manutenzione di rifiniture e impianti ritarda il ricorso a opere più impegnative (e costose).

Cos’è la manutenzione ordinaria?

Forse non tutti lo sanno, ma le ore dedicate alla sostituzione delle guarnizioni in bagno e alla tinteggiatura del soffitto in cucina rientrano fra le opere di manutenzione ordinaria.
Lo stesso si può dire per la sostituzione di prese e lampadari, tapparelle e porte, oppure per il montaggio di una nuova caldaia.

Ci sono gli appassionati di bricolage che non si fanno sfuggire l’opportunità di eliminare e sostituire le componenti rovinate, dalla piastrella all’antenna TV, e, all’opposto, i fermi sostenitori della necessità di rivolgersi sempre a tecnici professionisti; in mezzo, tutti coloro che provano a risolvere i problemi più generici (per esempio, rimuovere uno strato superficiale di muffa dai muri), ma poi si affidano agli esperti quando i lavori richiedono esperienza, precisione e velocità.

Uno dei rischi connessi agli interventi di manutenzione infatti è ritrovarsi con la casa avvolta nel cellophane, invasa per settimane da secchi e pennellesse. Se d’estate dormire con le finestre aperte per favorire l’asciugatura della vernice può risultare piacevole, d’inverno sarà impensabile.

Per non parlare dei lavori che coinvolgono gli impianti: l’improvvisazione fa crescere la spesa – con ricambi acquistati più volte – e non garantisce la configurazione del profilo ottimale standard di funzionamento.

Rivolgersi a imprese edilizie o singoli tecnici specializzati anche per le opere meno complesse consente risultati più efficaci e duraturi.

Cosa comprende la manutenzione ordinaria?

La normativa di riferimento in materia di costruzioni (DPR 380/2001) fornisce una precisa definizione della manutenzione ordinaria, distinta dalle altre forme di intervento sugli edifici esistenti (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia).

Le opere classificabili come manutenzione ordinaria includono i lavori per:

  • riparare e rinnovare le rifiniture;
  • integrare e mantenere efficienti gli impianti.

La differenza sostanziale tra manutenzione ordinaria e straordinaria è che la seconda interviene quando la prima non viene portata avanti negli anni; se trascurati, infatti, gli elementi che compongono gli strati di rivestimento, gli attacchi, le guaine isolanti, le chiusure verticali tendono a rovinarsi, favorendo il deterioramento di quello che c’è “dietro” (parti strutturali, circuiti di cavi, tubature, accessori incassati).

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha emanato (in allegato al testo del DM 2 marzo 2018) un glossario di riferimento per le opere interne ed esterne che si possono considerare di manutenzione ordinaria, descritte e dettagliate in base agli elementi su cui intervengono:

  • pavimentazione esterna e interna;
  • intonaco interno e esterno;
  • elemento decorativo delle facciate (es. marcapiani, modanature, corniciature, lesene);
  • opera di lattoneria (es. grondaie, tubi, pluviali) e impianto di scarico;
  • rivestimento interno e esterno;
  • serramento e infisso interno e esterno;
  • inferriata/altri sistemi anti intrusione;
  • elemento di rifinitura delle scale;
  • scala retrattile e di arredo;
  • parapetto e ringhiera;
  • manto di copertura;
  • controsoffitto non strutturale;
  • controsoffitto strutturale;
  • comignolo o terminale a tetto di impianti di estrazione fumi;
  • ascensore e impianti di sollevamento verticale;
  • rete fognaria e rete dei sottoservizi 1;
  • impianto elettrico;
  • impianto per la distribuzione e l’utilizzazione di gas;
  • impianto igienico e idro-sanitario;
  • impianto di illuminazione esterno;
  • impianto di protezione antincendio;
  • impianto di climatizzazione;
  • impianto di estrazione fumi;
  • antenna/parabola e altri sistemi di ricezione e trasmissione;
  • punto di ricarica per veicoli elettrici.

Quali permessi servono per la manutenzione ordinaria?

Le opere di manutenzione ordinaria rientrano nella edilizia “libera”, nel senso che non richiedono autorizzazioni, concessioni o altri titoli per essere attuate. Chi decide, per esempio, di sostituire la pavimentazione del proprio soggiorno non deve ottenere particolari permessi, a meno che la sua abitazione non costituisca una dimora storica.

In base al criterio che in alcuni casi la norma generale deve essere applicata tenendo conto di disposizioni specifiche, anche se la legge svincola l’esecutore diretto o il committente di opere di manutenzione ordinaria dall’obbligo di richiedere il permesso a costruire, restano valide le limitazioni in materia contenute all’interno di:

  • strumenti urbanistici comunali;
  • norme di sicurezza (antisismiche, antincendio);
  • norme igienico – sanitarie;
  • prescrizioni sull’efficienza energetica;
  • norme di tutela dal rischio idrogeologico;
  • codice dei beni culturali e del paesaggio.

Nei centri storici è molto probabile doversi confrontare con regolamenti che limitano l’utilizzo del colore nella tinteggiatura delle pareti esterne e di ringhiere e balaustre, mentre nelle zone esposte ad alto rischio sismico la manutenzione degli impianti dovrà includere la verifica statica sugli elementi non strutturali (staffe di sostegno, sigillature, giunti).

Sono previste detrazioni per manutenzione ordinaria?

Il bonus fiscale che corrisponde alla possibilità di detrarre dall’IRPEF il 50% delle somme spese, entro il limite di 96.000 euro, è ammesso solo se le opere di manutenzione ordinaria riguardano le parti comuni di edifici condominiali:

  • suolo su cui sorge l’edificio,
  • fondazioni,
  • muri maestri,
  • pozzi, cisterne e fognature,
  • tetti e lastrici solari,
  • scale e ascensori, portoni d’ingresso,
  • cortili,
  • portineria,
  • altri spazi destinati a servizi in comune.

L’agevolazione può essere richiesta da tutti i condòmini, in proporzione alle quote millesimali di proprietà, per le spese sostenute in merito a lavori fino al 31 dicembre 2020: la detrazione verrà ripartita in 10 rate uguali, corrispondenti ad altrettanti anni fiscali, che ognuno dei beneficiari potrà inserire nella dichiarazione dei redditi.

La detrazione IRPEF sale al 90% per interventi di sola pulitura o tinteggiatura delle facciate esterne degli edifici (bonus facciate), a condizione che:

  • i lavori si svolgano nel corso del 2020;
  • gli edifici si trovino nelle zone A (centri storici) e B (agglomerati urbani diversi dai centri storici), o in quelle analoghe individuate dalla normativa regionale e dai regolamenti edilizi dei Comuni.

La manutenzione ordinaria può beneficiare delle agevolazioni del bonus previsto dal Decreto Rilancio (detrazione al 110% da ripartire in 5 anni e possibilità di scegliere tra detrazione e sconto o credito d’imposta), se le opere determinano aumento della efficienza energetica o riduzione del rischio sismico.

Le spese candidate alla detrazione devono essere effettuate tra il 1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021.