In pratica

Mercato immobiliare: andamento e previsioni 2021/22

Che cos’è il mercato immobiliare? Si tratta di un mercato per la compra/vendita o affitto di immobili a cui viene attribuito un valore, che decide la commerciabilità del bene. Il prezzo viene determinato in base a vari elementi: la zona, l’anno di costruzione, la presenza/assenza di balconi, box o cantine.

Quali cambiamenti ha subito il mercato immobiliare in Italia oggi?

A inizio 2020 il Covid 19 ha innescato degli scenari a livello sanitario, sociale ed economico che mai avrebbero potuto essere previsti.

Il mercato immobiliare ne é stato travolto. Il dato principale é il ridimensionamento dei volumi di compravendita causati dalla chiusura forzata e alla riduzione degli investimenti. soprattutto quelli turistici, nelle grandi città. É aumentata la voglia di acquistare casa o di apportare migliorie in quella in cui si vive. Un grosso aiuto in questo senso è stato dato dal mercato del credito.

I bassi tassi di interesse e la maggiore accessibilità hanno favorito questo passaggio, anche se il controllo delle banche alla tenuta occupazionale dei potenziali clienti é molto più attento. La prima conseguenza dell’emergenza sanitaria é stata un decremento del 21,8% nel primo semestre del 2020 rispetto allo stesso periodo del 2019 .

Esaminando i tempi di vendita, registriamo un miglioramento in tutti i campi rispetto allo scorso anno, anche se da settembre si è registrato un rallentamento dovuto principalmente ad una maggiore prudenza da parte dei possibili acquirenti.

Si sono cominciati a vedere gli effetti della pandemia anche sui prezzi: nei primi 6 mesi del 2020 infatti, nelle grandi città, le quotazioni immobiliari sono diminuite dell’1%. I prezzi stanno scendendo, ad eccezione di Milano e Verona, dove si sono registrati aumenti rispettivamente del 2% e dello 0,4%. La città che ha avuto il crollo dei prezzi più importante é Genova, con il -4,4%. Le zone semicentrali hanno registrato un risultato migliore, mentre le periferie e le aree centrali un netto peggioramento.

Com’è l’andamento del mercato immobiliare italiano in merito ai prezzi?

Analizzando il mercato per aree geografiche si evidenzia un decremento dei prezzi nelle località del Nord (-0,9%), seguono quelle del Sud Italia (-1,3%) e del Centro Italia (-2,2%). Le maggiori disponibilità di spesa si rilevano nella fascia più bassa, fino a 119 mila euro (26%). Segue la fascia tra i 120 e 169 mila euro con il 23,7% e con il 22,1% la fascia tra il 170 e 249 mila euro. A Milano aumenta la percentuale di chi è pronto a spendere più di 250 mila euro.

Il prezzo più alto richiesto per gli immobili in vendita nel mese di Novembre 2020 é stato di € 2.691 al metro quadro in Trentino Alto Adige. Al contrario in Calabria la richiesta è stata di soli € 932 per metro quadro, il valore più basso di tutta Italia. Per quanto riguarda gli affitti, il prezzo più alto richiesto è stato in Lombardia con con € 14,40 al mese per metro quadro. I prezzi più bassi vengono nuovamente riscontrati in Calabria con una richiesta di € 5,20 al mese per metro quadro.

Facendo un raffronto con gli anni passati, a Novembre 2020 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti € 1.912 al metro quadro, che rappresentano un aumento del 1,22% rispetto a Novembre 2019 in cui la richiesta era di € 1.889 al metro quadro. In Italia il prezzo medio ha raggiunto il suo massimo ad Agosto 2012 con € 2.521 al metro quadro. A Dicembre 2019 invece il prezzo più basso richiesto per un immobile in vendita é stato di € 1.879 al metro quadro.

Com’è l’andamento del mercato immobiliare italiano in merito alle compravendite?

Nel corso del 2020 la compravendita di abitazioni ha subito un calo di circa il 18%, passando da 603 mila a 494 mila. Secondo il 2° Rapporto sul Mercato Immobiliare realizzato da Nomisma, il trend negativo avrà ripercussioni anche sul 2021, almeno per i primi mesi dell’anno.

Dai dati raccolti emerge che le famiglie italiane non sono ancora consapevoli delle ripercussioni che la crisi avrà sulle loro capacità di spesa e quindi sull’acquisto di un’abitazione, come già emerso alla presentazione del 13° Rapporto sulla Finanza Immobiliare.

La vera sfida ci aspetta nel 2021, anche se le previsioni indicano un lieve miglioramento. Si prevede infatti un recupero già nella prima parte del prossimo anno. Gli scenari proposti da Nomisma vanno dal più avverso al più favorevole: le transazioni potrebbero oscillare tra le 471 mila (-22%) e 518 mila compravendite (-14,1%).

Almeno per la prima metà del 2021 la tendenza dovrebbe rimanere negativa, ma decisamente più contenuta rispetto a quella dell’anno scorso e probabilmente controbilanciata dalla seconda parte dell’anno.

Questo bilanciamento potrebbe determinare una sostanziale stabilità nello scenario di base con 499 mila compravendite, +1% rispetto al 2020. Se dovesse verificarsi lo scenario peggiore, la seconda parte del 2021 non sarà in grado di recuperare quanto è stato perso nella prima metà dell’anno. I

l risultato complessivo sarebbe di 460 mila transazioni concluse. Lo scenario più soft prevede invece una risalita delle transazioni già nella prima parte del 2021, portando così a una quota di 537 mila per la fine dell’anno.

Quali sono le previsioni future sul mercato immobiliare?

Nomisma prevede che il mercato delle compravendite verrà “trainato” da una domanda che possa contare su un’autonomia di reddito e di patrimonio. Nel 2022 la crescita dovrebbe continuare, ma non riuscirà ancora a raggiungere i livelli pre Covid. Lo scenario più roseo prevede l’attestarsi a circa 600 mila transazioni, mentre lo scenario base prevede un livello di scambi di circa 521 mila unità. Lo scenario peggiore ipotizza di raggiungere a malapena le 500 mila transazioni, che costituirebbero un chiaro indizio della difficoltà del settore a rimettersi in moto.

Parliamo di prezzi: il calo delle transazioni è un fenomeno prevedibile, quello che sorprende invece è la rapidità con cui i valori si sono adeguati alla nuova situazione. Nomisma prevede uno scenario base in cui ci sarà una contrazione dei valori di media annua per il 2020 del -2,6% per quanto riguarda il settore abitativo, nel settore direzionale del -3,1% e nel settore commerciale del -3,2%. Lo scenario più soft prevede una contrazione di soli 2 punti percentuali, nel peggiore la flessione sarà di 4 punti percentuali.

Secondo l’Istituto bolognese, tra tutte le 13 città monitorate e considerando uno scenario base sarà Milano che avrà un andamento deflattivo più contenuto con tassi di variazione positivi già dal 2021 . Nello scenario soft, a Milano i prezzi ricominceranno a crescere già dalla seconda metà del 2020 recuperando quanto è stato perso nella prima parte dell’anno.

Nello scenario peggiore i prezzi saranno in flessione per tutto il triennio di previsione. In ogni caso i cambiamenti in atto impongono cautela e lo scenario più credibile potrà delinearsi solo alla fine dell’anno.