In pratica

Modello 770 condominio: a cosa serve, costi, scadenze

Come una città in miniatura o una piccola impresa sociale, il condominio si relaziona con professionisti, fornitori e collaboratori di vario genere, nell’ambito della ordinaria amministrazione oppure delle iniziative straordinarie approvate dall’assemblea durante l’anno. Il rendiconto di tutti i pagamenti relativi a compensi, imposte e ritenute deve essere trasmesso al fisco.

Cos’è e a cosa serve il modello 770 condominio?

Il condominio, nei confronti di tutti i soggetti a cui versa denaro per consulenze e servizi ricevuti, si pone come sostituto d’imposta, cioè anticipa al fisco una percentuale dei compensi considerata come acconto sulle eventuali imposte future.

In altri termini, al momento di effettuare il pagamento dei compensi dovuti ai fornitori o ai collaboratori, il condominio trattiene una percentuale delle cifre dovute e la versa tramite modello F24 all’Agenzia delle Entrate.

L’aliquota per il calcolo della ritenuta d’acconto applicata dal condominio / sostituto d’imposta è pari al 4% per i compensi che si riferiscono a:

  • prestazioni svolte nell’ambito di contratti di appalto per opere e servizi effettuati nell’esercizio di impresa;
  • attività commerciali non esercitate abitualmente.

L’aliquota della ritenuta d’acconto è pari al 20% per i pagamenti che corrispondono ad attività svolte per il condominio da lavoratori autonomi e liberi professionisti.

Rientrano fra i pagamenti soggetti a ritenuta i compensi relativi a interventi sul fabbricato condominiale per:

  • pulizia e manutenzione delle parti comuni (scale, ascensori, giardini);
  • manutenzione e rifacimento impianti;
  • manutenzione e ristrutturazione edilizia.

Il modello 770 serve a comunicare all’Agenzia delle Entrate:

  • le ritenute operate dal condominio nel periodo d’imposta considerato;
  • gli estremi dei versamenti a cui si riferiscono le ritenute;
  • l’elenco dei percipienti, cioè dei soggetti che hanno percepito compensi (e subìto le ritenute);
  • le compensazioni dei crediti fiscali.

Le parti da compilare nel modello 770 condominio sono:

  • frontespizio (dove si specifica, tra l’altro, la denominazione e il codice fiscale del condominio);
  • quadro ST (“Ritenute operate, trattenute per assistenza fiscale e imposte sostitutive”);
  • quadro SX (“Riepilogo dei crediti e delle compensazioni”).

Chi deve presentare il modello 770 condominio?

Il compito di predisporre e inviare il modello 770 spetta al legale rappresentante del condominio, ovvero all’amministratore. Quando la nomina di un responsabile ufficiale della gestione dell’edificio è solo facoltativa, ovvero nei fabbricati con meno di nove condòmini, l’incarico di presentare il modello 770 può essere attribuito a uno specifico condomino, o al condomino scelto dall’assemblea come “facente funzione” dell’amministratore.

La presentazione del modello 770 condominio presuppone:

  • verifica adempimenti fiscali precedenti (per esempio, versamenti ritenute, pagamento imposte, invio Certificazione Unica);
  • controllo degli identificativi di dipendenti e fornitori (codici fiscali e Partite IVA);
  • compilazione dei quadri compresi nel modello;
  • invio telematico all’Agenzia delle Entrate.

In base alla complessità delle informazioni da trattare, che dipende dalle dimensioni del condominio e dal numero di soggetti retribuiti a vario titolo nel corso del periodo di imposta considerato, l’amministratore di condominio decide di riempire in prima persona il modello 770 oppure di avvalersi della consulenza di un professionista specializzato in materia fiscale.

Anche per trasmettere il modello 770 condominio all’Agenzia, l’amministratore dispone di due opzioni:

  • invio diretto attraverso Entratel / Fisconline (a seconda delle credenziali in suo possesso);
  • presentazione tramite intermediario abilitato (per esempio, CAF, commercialista, consulente del lavoro, fiscalista, ragioniere).

Quanto costa fare il modello 770 condominio?

L’entità dei costi che il condominio deve sostenere per il modello 770 dipende da diversi fattori e non è facile da determinare, soprattutto nei fabbricati molto complessi o in situazioni particolari.

Se l’amministratore possiede le competenze adatte e compila in autonomia tutti i quadri necessari a delineare il prospetto delle interazioni che hanno richiesto il versamento di ritenute d’acconto, probabilmente includerà la presentazione del modello 770 tra i servizi forniti al condominio in cambio del compenso annuale: in questo caso non si potrà parlare di costi “aggiuntivi” e la cifra da pagare per fare il modello 770 condominio sarà nota fin dall’inizio.

Se invece l’inserimento dei dati da dichiarare nel modello 770 e/o la trasmissione all’Agenzia delle Entrate vengono affidati a intermediari abilitati, i condòmini sono chiamati a sostenere una spesa a parte. I Centri di Assistenza Fiscale (CAF), per esempio, tendono a chiedere una quota fissa per un certo numero standard di collaboratori / fornitori inseriti nel modello 770 e un incremento da sommare per ogni percipiente in più, oppure un importo legato alla compilazione, distinto dalla cifra corrispondente alla trasmissione.

Più articolato il panorama dei liberi professionisti: il compenso richiesto da un commercialista o da un consulente del lavoro per fare il modello 770 condominio dipenderà da variabili quali l’area geografica di riferimento, il grado di esperienza, le dimensioni (in termini di clienti) dello studio.

I costi che si dovrebbe sempre cercare di evitare sono quelli rappresentati dalle sanzioni con cui l’Agenzia delle Entrate punisce i sostituti di imposta che non rispettano i termini di presentazione del modello 770.

Quali sono le scadenze del modello 770 condominio?

Come tutti gli adempimenti di natura fiscale, la presentazione del modello 770 condominio deve essere effettuata entro un termine specifico, stabilito anno per anno dall’Agenzia delle Entrate.

Rispetto alla scadenza, la dichiarazione tramite il modello 770 condominio si considera:

  • tempestiva, se viene trasmessa entro il termine;
  • tardiva, entro 90 giorni dal termine;
  • omessa, oltre i 90 giorni dal termine.

La trasmissione tardiva, per essere considerata comunque valida, richiede il pagamento di una sanzione pari a 25 euro.

In tempi normali, la data ultima di presentazione del modello 770 può slittare di due o tre giorni se capita di sabato oppure di domenica o in un altro giorno festivo; quest’anno, a causa dell’emergenza sanitaria e della conseguente rimodulazione del calendario dei versamenti e delle dichiarazioni, le scadenze sono cambiate più volte.

Per il 2020, il termine definitivo, inizialmente passato dal 31 ottobre al 2 novembre (tenendo conto del sabato e della festività di Tutti i santi), coincide ora con il 10 dicembre – in seguito alle disposizioni contenute nel Decreto Ristori (Decreto Legge n. 137 del 28 ottobre 2020).

Gli amministratori di condominio che dovessero optare per la trasmissione tardiva del modello 770 relativo al periodo di imposta 2019 avranno quindi tempo fino al 10 marzo 2020.