In pratica

Ristrutturare casa: la guida completa

Per quanto apparentemente traumatico, qualsiasi intervento sulla nostra abitazione, se realizzato a regola d’arte, migliorerà le condizioni di vita e – perché no – incrementerà il valore dell’immobile. L’importante è capire quali modifiche ci apprestiamo ad applicare: che si tratti di ripristino dell’esistente oppure di trasformazioni sostanziali dell’involucro edilizio, documentiamoci sugli adempimenti burocratici e affidiamoci a tecnici esperti.

Cosa sapere prima di ristrutturare casa?

Il primo passaggio per chi si appresta a ristrutturare casa è delineare i limiti dell’intervento di ristrutturazione, ovvero il significato corrispondente a un termine che nel linguaggio corrente viene adoperato per indicare tipologie diverse di lavori.

Prima di conferire l’incarico a una impresa, magari dopo avere chiesto a un tecnico abilitato di definire il progetto di riferimento, dobbiamo:

  • capire quali interventi verranno essere realizzati dagli operai;
  • tradurre i lavori previsti nel linguaggio riconosciuto dalla normativa tecnica;
  • stilare un elenco, per quanto approssimativo, dei materiali edilizi che potrebbero servirci.

Per la seconda e la terza fase possiamo anche attendere di incontrare il progettista, mentre la prima fase di questa ricognizione preliminare ricade completamente su di noi, cioè sui committenti.

Alla fine, si tratta di capire che cosa intendiamo cambiare o riparare, ovvero quanto profonde devono essere le modifiche alla casa. Fin dall’inizio potremo scartare gli interventi che ci sembrano troppo invasivi o costosi, e dare la precedenza alle opere più urgenti.

Il progetto costituirà la sintesi tra le nostre esigenze e le soluzioni proposte dal tecnico – se per ristrutturare casa intendiamo la rimodulazione dello spazio abitativo, sarà preferibile rivolgersi a un architetto; nel caso l’intenzione sia concentrarsi sugli impianti, per sostituire gli elementi obsoleti e /o migliorare l’efficienza energetica, l’apporto di un ingegnere contribuirà a raggiungere l’obiettivo.

Quali pratiche burocratiche sono necessarie per ristrutturare casa?

In generale, i lavori per ristrutturare casa che si riducono alle cosiddette “opere interne” non necessitano di alcun permesso da parte del Comune, mentre, all’estremo opposto, le demolizioni e ricostruzioni devono essere autorizzate dall’Ente locale.
Per livelli intermedi di opere edilizie, come definite dall’articolo 3 del DPR 380/2001 (Testo Unico), è richiesta la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o della CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), necessarie se gli interventi, rispettivamente, incidono o meno su volumetria e destinazione d’uso.

Ricapitoliamo quindi le pratiche necessarie per ristrutturare casa a seconda della tipologia di intervento contemplata dal Testo Unico in materia edilizia.

Manutenzione ordinaria – Quando le opere coincidono con riparazioni di parti e impianti esistenti, ovvero includono il rifacimento delle finiture (la classica “rinfrescata” delle pareti interne), i lavori possono essere svolti senza richiedere permessi o autorizzazioni. A questo proposito, può essere utile consultare il Decreto del Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture datato 2 marzo 2018, che contiene un elenco “non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera”.

Manutenzione straordinaria – I lavori che implicano la modifica di parti anche strutturali e/o l’integrazione degli impianti esistenti, ma non comportano l’aumento dei volumi e il cambio destinazione d’uso, richiedono la presentazione della CILA allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune. Tale documento è accompagnato dalla dichiarazione (asseverazione) con cui un professionista abilitato testimonia che le opere oggetto della CILA sono coerenti con lo schema progettuale e seguono le prescrizioni della normativa. In teoria, la CILA può essere presentata dal proprietario dell’immobile sottoposto a manutenzione straordinaria o da un altro titolare di diritto reale; nei fatti, la pratica viene svolta dallo stesso professionista incaricato dell’asseverazione.
Una volta consegnata la CILA allo Sportello Unico, i lavori possono iniziare subito.

Restauro e risanamento conservativo – Se l’intervento non altera la forma originaria ma prevede il cambio di destinazione d’uso, oppure contempla opere come il consolidamento di elementi strutturali e fondazioni, allo Sportello Unico per l’Edilizia deve essere presentata la SCIA.
Anche in questo caso, i lavori iniziano immediatamente.

Ristrutturazione edilizia – Quando le opere definiscono una ristrutturazione vera e propria, arrivando a realizzare demolizioni e costruzioni ex novo, l’intervento non può partire senza il via libera da parte del Comune. Il permesso a costruire richiede una istruttoria più complessa, che può concludersi anche dopo diversi mesi.

Quali sono i tempi necessari per ristrutturare casa?

Se si decide di ristrutturare casa, uno degli elementi di cui si deve tenere conto è il tempo: anche senza considerare le eventuali richieste di autorizzazione preliminare e gli inevitabili rallentamenti burocratici, in relazione ai vari step dei lavori dobbiamo considerare una serie di tempi “tecnici” che non è sempre facile quantificare.

Per esempio, negli interventi di manutenzione straordinaria, la velocità del progettista nella stesura della nuova sistemazione e nella definizione degli elaborati, completi di computo metrico e rassegna dei prezzi unitari per i materiali, dipenderà anche da fattori estranei al controllo da parte del committente, come l’esistenza di impegni precedenti con altri clienti.

Allo stesso modo, una ristrutturazione edilizia, rallentata dal lungo iter per ottenere il permesso a costruire, potrebbe subire ulteriori ritardi a causa di assenze improvvise nella squadra degli operai, o in seguito a guasti delle attrezzature usate dall’impresa.

Senza contare eventuali difficoltà economiche, organizzative o logistiche (spese impreviste a carico del committente, eventi atmosferici, mancata consegna di materiali edilizi).
Una tabella di marcia, concordata con il direttore dei lavori e verificata periodicamente, consente di ottimizzare i tempi in condizioni normali, ma non azzera le possibilità che si verifichino difficoltà impreviste.

Quali sono i costi e le agevolazioni per ristrutturare casa?

Uno dei vantaggi di analizzare con attenzione le opere necessarie per ristrutturare casa risiede nella consapevolezza di quali spese ci si appresta a sostenere. Quantificare i costi, in autonomia o con la consulenza del progettista incaricato di sviluppare la nuova sistemazione, significa ricercare un equilibrio tra il desiderio di realizzare i lavori perfetti e l’effettivo budget a disposizione.

Se l’intervento rimane nell’ambito dell’edilizia libera, cioè include tinteggiature, riparazioni o sostituzioni di elementi preesistenti, come per esempio le porte o i sanitari, sarà ancora più facile calcolare le cifre da versare.

In ogni caso, per risalire ai costi, si dovranno conoscere:

  • le misure lineari e di superficie;
  • il tipo di materiali da impiegare;
  • il costo unitario di ogni materiale;
  • il prezzo di elementi particolari (per esempio, un lavabo di design);
  • il costo della manodopera riferito al metro quadrato.

Determineranno la spesa totale anche il compenso per:

  • il progettista (comprensivo di spese legate alle pratiche edilizie);
  • il direttore dei lavori (che può coincidere con il progettista);
  • gli eventuali tecnici specializzati esterni all’impresa di costruzioni.

Oltre alla somma corrispondente al costo totale della manodopera, se fornisce anche i materiali, l’impresa incasserà dal committente le cifre per coprire il relativo costo.

Le somme investite per ristrutturare casa possono essere recuperate in parte usufruendo degli incentivi ristrutturazione, ovvero della possibilità di detrarre una percentuale delle spese dall’IRPEF. La detrazione viene ripartita in più tranche e si calcola a partire da un’aliquota che varia in base ai benefici previsti di anno in anno dalla legge. Le spese sostenute per lavori edilizi entro il 31 dicembre 2020 potranno essere detratte al 50% nell’arco di dieci anni.