In pratica

Vizi occulti immobile: cosa fare per farsi risarcire il danno

Quando si acquista un’abitazione, oppure un locale destinato allo svolgimento di attività commerciali o professionali, meglio analizzare con cura ogni elemento dell’immobile, evitando sorprese spiacevoli e contenziosi con il venditore: alcuni difetti – soprattutto quelli nascosti – possono tradursi in rischi per la sicurezza e svalutare all’istante il nostro investimento.

Quali sono i vizi occulti di un immobile?

Se ti è capitato di effettuare, da compratore, il cruciale sopralluogo di un immobile in vendita, sai quante insidie si nascondono dietro quadri e specchi sapientemente posizionati, mobiletti piazzati in angoli strategici e strati di vernice fresca per così dire “sospetti”: in genere, si tratta di segni superficiali o di piccoli danni causati dall’usura, coperti in buona fede nel tempo per migliorare l’aspetto degli ambienti, ma si verificano anche situazioni più serie, in cui difetti sostanziali vengono nascosti con l’intenzione di non scoraggiare, o addirittura raggirare, l’acquirente.

In relazione alla vendita di beni, caso generale che include anche appartamenti, negozi e simili, la normativa fornisce una distinzione precisa tra:

  • vizi apparenti, cioè difetti visibili del bene messo in vendita, di cui il compratore può accorgersi con un minimo di attenzione,
  • vizi occulti, ovvero difetti difficili da individuare con un’analisi superficiale, e a volte taciuti dal venditore in violazione dell’obbligo di garantire il compratore dai “vizi della cosa” venduta (art. 1476 del Codice Civile).

Partendo da queste definizioni, bisogna inoltre considerare, tra i vizi occulti, quali sono così gravi da falsare la valutazione del bene e comprometterne la destinazione d’uso.

Per esempio, supponiamo tu abbia acquistato un piccolo appartamento con l’intenzione di trasformarlo nel tuo studio medico: se scopri che le tubature dell’acqua perdono in più punti e gli scarichi del bagno adiacente l’ambulatorio sono difettosi, non potrai ricevere pazienti fino al completamento di apposite riparazioni, sommando alla perdita di valore complessivo dell’immobile la diminuzione delle entrate dovuta allo stop delle visite. Con un meccanismo analogo, se la tua nuova casa rivela una pericolosa (e inaspettata) fragilità strutturale, dovrai procedere con un consolidamento che ti impedirà di abitarla fino alla conclusione dei lavori.

In sintesi, quando la compravendita riguarda un immobile, tra i vizi occulti gravi possono rientrare tutti i difetti derivanti da opere deteriorate o non condotte a regola d’arte, in grado di impedire l’uso per cui l’immobile stesso è stato acquistato, poiché si riferiscono a:

  • componenti strutturali;
  • impianti idraulici e fognari;
  • impianti elettrici e/o a gas;
  • impianti di riscaldamento;
  • rivestimenti (pavimentazione, guaine).

Chi ha acquistato un immobile con vizi occulti ha diritto a ottenere:

  • risoluzione del contratto (che comporta anche il diritto a ottenere la restituzione del doppio della caparra versata)
  • riduzione del prezzo o risarcimento del danno subito (viene effettuata una riduzione del prezzo commisurata alla diminuzione di utilità dell’immobile).

Come denunciare la presenza di vizi occulti?

Il compratore di un immobile che presenta vizi occulti, proprio in virtù del diritto di risarcimento previsto dalla legge, deve affrontare la difficoltà di dimostrare la cattiva fede del venditore.

In una situazione del genere, infatti, intervengono due fattori che generano complicazioni:

  • per la loro stessa natura, i vizi occulti potrebbero essere sfuggiti anche al proprietario / venditore, che avrebbe quindi potuto mettere sul mercato l’immobile in perfetta buona fede;
  • tra il momento della consegna dell’immobile al compratore e la scoperta da parte di quest’ultimo dei difetti nascosti può intercorrere un periodo di tempo più o meno lungo.

La verifica prima dell’acquisto, magari con la consulenza di un tecnico, costituisce quindi lo strumento principale di tutela di chi si appresta a comprare casa o un altro tipo di immobile.

Tuttavia, se, visitando l’appartamento o il locale commerciale che in seguito hai comprato, ti sono sfuggiti eventuali guasti o danni, non preoccuparti: puoi sempre denunciare i vizi occulti, anche dopo che la compravendita è già stata conclusa, a patto di mettere tutto per iscritto.

Puoi segnalare i difetti emersi dopo la vendita al soggetto da cui hai acquistato l’immobile tramite:

  • raccomandata A/R;
  • Posta Elettronica Certificata (PEC).

Se, al momento dell’invio della segnalazione, non hai ancora una perizia redatta da un tecnico, che testimoni la presenza dei vizi riscontrati, puoi avviare la procedura con una descrizione sommaria, a condizione di fornire la documentazione tecnica in un secondo momento.

Quando si prescrive la possibilità di denunciare i vizi occulti?

Chi ha scoperto i difetti nascosti di un immobile solo dopo averlo acquistato e preso in consegna, ha a disposizione un periodo piuttosto breve per rendere noti al venditore i vizi occulti riscontrati.
Il termine varia in base al tipo di compravendita.

Se ha acquistato l’immobile da un precedente proprietario, il compratore deve denunciare la presenza dei vizi occulti entro 8 giorni dal momento in cui è venuto a sapere che l’immobile presenta dei difetti (a meno che il contratto di compravendita non indichi un termine più ampio).

Se ha acquistato l’immobile dal costruttore, il compratore ha a disposizione 60 giorni dalla scoperta dei vizi occulti per denunciarli al venditore.

Quali sono le responsabilità della parte venditrice?

Nel caso in cui, dopo la conclusione di una compravendita immobiliare, con la firma delle parti e il trasferimento del bene all’acquirente, emergano vizi occulti che rischiano di rendere nullo il contratto, bisogna chiarire se il venditore fosse a conoscenza di tali difetti nascosti.

Quando l’acquirente decide di segnalare – seguendo tempi e modi previsti – i vizi dell’immobile al soggetto da cui l’ha acquistato, questi deve a sua volta rispondere fornendo la prova che non era a conoscenza dei difetti e non aveva in alcun modo tentato di mantenerli nascosti.

Trascorsi 12 mesi senza riscontro da parte del venditore (24 mesi se si tratta del costruttore dell’immobile), l’acquirente può avviare un’azione legale per vedere riconosciuti i propri diritti e ottenere un risarcimento proporzionale al danno subìto (dalla riduzione del prezzo di acquisto fino all’annullamento dell’atto di vendita).

Quali sono esempi di sentenze per vizi occulti?

L’interpretazione dei parametri rispetto ai quali i difetti di un immobile si qualificano in vizi apparenti o vizi occulti non è univoca: molti aspetti sono legati a ragionamenti complessi che, in ambito giuridico, hanno dato luogo a numerosi pronunciamenti. L’occasione sono le cause di risarcimento intentate da compratori che intendono rientrare in possesso almeno di una parte del denaro speso per l’acquisto di immobili, rivelatisi “difettosi” solo dopo la conclusione della compravendita.

Per esempio, chiamata a stabilire se il vizio occulto grave di parti strutturali in un immobile molto vecchio potesse motivare un risarcimento da parte del venditore al compratore per le spese di consolidamento sostenute, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione si è espressa in senso negativo (Sentenza 3348 del 12 febbraio 2018).

Volendo semplificare, la Corte, in un edificio esistente da molti anni, ha considerato come “apparente” il vizio occulto, perché costituito da un deterioramento coerente con l’età dell’immobile: il compratore, pur non sapendo del vizio specifico, era consapevole della vecchiaia della costruzione e doveva quindi aspettarsi che comprendesse parti rovinate da ristrutturare. Nessun risarcimento.

Nelle valutazioni sulle garanzie dovute al compratore di un immobile, per preservarlo da spiacevoli sorprese riguardanti i difetti nascosti dell’abitazione o del locale commerciale che ha acquistato, gioca un ruolo determinante anche il contratto di compravendita. Le clausole sottoscritte dalle parti possono introdurre ulteriori tutele e vantaggi (per esempio, più tempo a disposizione del compratore per segnalare i vizi occulti), ma talvolta rappresentano l’ostacolo definitivo a qualsiasi tentativo di ottenere risarcimenti.

Restando in tema, la Corte d’Appello di Firenze, con la Sentenza n. 134 del 26 gennaio 2011, ha respinto il ricorso dell’acquirente di un immobile che voleva impugnare il contratto di compravendita a causa di un vizio occulto – peraltro riconosciuto anche dalla Corte – che il venditore non gli aveva comunicato: firmando la clausola “visto e piaciuto” presente nel contratto contestato, aveva implicitamente rinunciato alla possibilità di tutelarsi in sede legale contro eventuali vizi occulti.