Recesso da proposta di acquisto immobiliare: guida completa

Acquistare una casa non è mai semplice e si può verificare la situazione in cui una delle due parti coinvolte, acquirente o venditore, decida di tirarsi indietro (Recesso da proposta di acquisto) dopo aver fatto o ricevuto la proposta d’acquisto.

Come funziona il recesso da parte dell’acquirente?

Se credi di aver trovato la casa che ti piace e hai deciso di presentare una proposta di acquisto al proprietario dell’immobile, ci sono alcune cose che devi conoscere. La proposta di acquisto è una dichiarazione stipulata da te che sei l’acquirente attraverso la quale manifesti l’intenzione di volere comprare un bene a un certo prezzo. Solitamente questa proposta viene formulata per iscritto ed è accompagnata dalla consegna di un assegno a titolo di deposito fiduciario. Qualora la proposta venisse accettata e la firma del venditore venisse comunicata al proponente, tale somma diventa caparra confirmatoria.

La proposta d’acquisto produce effetti nel momento in cui viene prima accettata e firmata dal venditore successivamente la notizia dell’accettazione viene portata a conoscenza del proponente. Se hai presentato una proposta d’acquisto, il mediatore o il venditore ti dovranno comunicare l’avvenuta accettazione. Fino a quando non viene accettata dal venditore, tu che l’hai presentata sarai vincolato e non potrai revocarla per un determinato periodo di tempo.

Il venditore, nel frattempo, è libero di valutare anche altre offerte a meno che non sia stato pattuito un diritto di esclusiva. La proposta di acquisto è un documento irrevocabile ai sensi dell’art. 1329 c.c., ma deve contenere al suo interno il termine di irrevocabilità. Entro quella data sarai vincolato: se decidi di ritirarti prima della scadenza o dell’accettazione, la revoca non avrà effetto. Se invece, dopo l’accettazione regolarmente comunicata, sei tu a tirarti indietro, perderai la caparra già versata o dovrai versare l’importo pattuito.

La proposta irrevocabile non significa impossibilità di annullarla, significa che in caso di ritiro ingiustificato, il venditore tratterrà la caparra. Questa è la regola generale, ma chiaramente ci sono casi specifici in cui il venditore può rivolgersi al giudice per ottenere la “esecuzione in forma specifica” (art. 2932 c.c.) per obbligare alla conclusione dell’acquisto, anche se nella prassi si procede quasi sempre con la ritenzione della caparra o la richiesta di risarcimento danni. Una volta accettata dal venditore e comunicata al proponente, la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare.

Secondo quanto stabilisce l’art. 1326 del Codice Civile: “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta – il proponente – ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.” È bene ricordare che, affinché l’accettazione sia valida, deve essere identica alla proposta: se il venditore modifica anche solo un dettaglio (come la data del rogito o il prezzo), questa vale come nuova proposta e il primo proponente torna a essere libero di accettare o meno.

Come funziona il recesso da parte del venditore?

Quando si procede con la compravendita di una casa, le persone coinvolte sono l’acquirente (proponente) e il venditore. Se la proposta viene accettata e controfirmata dal venditore, ma questo a un certo punto cambia idea, dovrà restituirti il doppio della caparra confirmatoria ricevuta (art. 1385 c.c.).

Il venditore non ha alcun vincolo finché non firma l’accettazione. È libero di valutare altre offerte. Nel caso in cui il venditore abbia assegnato l’incarico a un’agenzia e decida di ritirarsi dopo che l’affare è concluso (ovvero dopo l’accettazione della proposta conforme all’incarico), dovrà versare la provvigione, perché l’agenzia ha portato a termine il suo compito. L’agenzia potrà pretendere la provvigione anche dall’acquirente se l’affare è considerato giuridicamente concluso.

Come comunicare il recesso?

Il recesso va comunicato sempre per iscritto e deve essere tracciabile. Per questo motivo si agisce sempre tramite PEC o posta raccomandata A/R. Il procedimento è lo stesso sia che tu sia il proponente sia il venditore.
La proposta d’acquisto contiene sempre una parte in cui vengono inseriti sia il contatto mail che l’indirizzo delle parti coinvolte in cui fare recapitare le comunicazioni ufficiali.

Cosa succede in seguito al recesso?

Nel momento in cui è avvenuta la comunicazione del recesso legittimo (ad esempio per mancato avveramento di una clausola sospensiva), le parti sono libere. Nel momento in cui è avvenuta la comunicazione, le parti possono ritenersi libere. A questo punto l’unico nodo da sciogliere riguarda la restituzione dell’assegno di caparra. Solitamente non è necessario ricorrere alle vie legali e, nel caso in cui è il venditore a recedere, si procede con la restituzione della caparra più il doppio della somma versata. Nel caso in cui è l’acquirente a ritirarsi allora perderà i soldi anticipati. Anche l’immobile sarà libero e il proprietario potrà decidere se metterlo nuovamente sul mercato.

Va ricordato che la proposta di acquisto accettata deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni (o 30 giorni se stipulata per atto notarile).

La somma versata tramite assegno resta bloccata presso il mediatore per tutta la durata di validità della proposta; in caso di rifiuto del venditore, l’assegno viene restituito al proponente.
Se la proposta non contiene nessun termine di irrevocabilità, allora è revocabile in qualunque momento prima dell’accettazione, perché un offerente non può essere vincolato all’infinito.

Il proponente, per tutelarsi, deve inserire clausole che lo liberino in caso di problemi. Le due più importanti sono:

• Clausola sospensiva per l’ottenimento del mutuo: il contratto produce effetti solo se la banca delibera il finanziamento. In caso di esito negativo, la proposta decade e la caparra va restituita integralmente senza costi di mediazione dovuti all’agenzia.

• Clausola di regolarità urbanistica e catastale: il proponente si vincola solo se l’immobile risulta conforme alle norme vigenti e libero da pesi o trascrizioni pregiudizievoli, da verificare tramite una relazione tecnica integrata.

In conclusione, si consiglia di affidarsi a un esperto del settore o a un notaio per la stesura della proposta, assicurandosi che ogni clausola rispetti le normative locali e nazionali attualmente in vigore.