In pratica

Assicurazione condominio: come funziona, quanto costa e cosa copre

Condividere lo spazio in cui si abita significa anche assumere la propria parte di responsabilità nel caso si verifichino eventi spiacevoli, come incidenti e infortuni. Tutti i proprietari del condominio sono chiamati a tutelare la sicurezza del proprio edificio e delle persone che lo frequentano: meglio stipulare un’apposita polizza assicurativa, che consenta la ripartizione di spese ed eventuali risarcimenti.

Che cos’è l’assicurazione condominio?

I meccanismi di tutela offerti dalle compagnie assicurative ai palazzi con più proprietari, che sottoscrivono un contratto ad hoc, rientrano nella cosiddetta polizza globale fabbricato ovvero, fuori dal linguaggio tecnico, nell’assicurazione del condominio.

Gli investimenti nella sicurezza “a lungo termine”, ormai metabolizzati dalla maggioranza della popolazione quando si tratta di automobili e altri veicoli in movimento, non sono sempre accettati come misura necessaria nel caso dei beni immobili come gli edifici.

L’atteggiamento verso la prevenzione diventa ancora più scettico quando la proprietà è condivisa, come nel caso dei fabbricati condominiali: se è vero che un numero sempre maggiore di possessori di case unifamiliari ricorre a polizze assicurative per tutelare i propri beni da un’ampia gamma di rischi (esistono pacchetti formulati rispetto a target molto specifici), va sottolineato che quei soggetti, trovandosi a vivere in un condominio, potrebbero non dimostrare la stessa propensione.

Invece, il vantaggio più rilevante di una polizza globale fabbricato risiede proprio nella garanzia di non trovarsi esposti a danneggiamenti o perdite economiche come singoli, ma come parti di un’entità unica, in grado di ridistribuire risorse ai vari componenti e/o di coprire le cifre per il risarcimento a terzi.

Che cosa copre l’assicurazione condominio?

Le polizze per il condominio sono incentrate su alcuni aspetti principali:

  • sicurezza dell’edificio condominiale;
  • incolumità delle persone;
  • integrità di altri beni mobili e immobili che si relazionano con l’edificio.

Come per tutte le molteplici formule di tutela dal rischio, la polizza globale fabbricati, ovvero l’assicurazione condominio, prevede un nucleo base di garanzie, riferite ai casi di danno o infortunio più frequenti per la specifica categoria trattata – cioè gli edifici che includono unità abitative private messe in relazione da spazi comuni.

In una tipica polizza per l’assicurazione condominio, troverai i danni risarcibili associati a due categorie.

  1. Incendio e altri danni diretti ai beni.
    In particolare:
    fiamme e scoppi, anche prodotti da fulmini,
    eventuale diffusione nell’aria di fumo, gas e vapori,
    caduta di aeromobili,
    impatto di autoveicoli
  2. Responsabilità Civile per danni involontari verso terzi.
    In particolare:
    ferimenti causati da parti cadute dell’edificio;
    danneggiamenti dovuti a impianti;
    infortuni di persone al lavoro nel condominio (responsabilità civile verso prestatori d’opera)

Considera che ogni condomino è “terzo” rispetto agli altri, per cui il danno che sia causato dal proprietario dell’appartamento A al proprietario dell’appartamento B – magari in seguito al malfunzionamento di un impianto – rientra nella copertura assicurativa del fabbricato.

Naturalmente, in base a esigenze particolari di protezione, in determinati contesti territoriali (come le zone ad alto rischio sismico) o in prossimità di potenziali fonti di pericolo aggiuntivo (per esempio, impianti produttivi), l’assicurazione condominio può essere estesa in modo da prevedere risarcimenti anche per eventi meno comuni ma più probabili per l’edificio a cui è intestata la polizza.

Tieni bene a mente: l’importante è verificare quali sono gli importi massimi (massimali) che la compagnia assicurativa si impegna a risarcire qualora si verifichi il danno contemplato dalla polizza.

L’assicurazione condominio è obbligatoria?

In generale, i condòmini sono liberi di scegliere se stipulare o meno una polizza assicurativa.
La decisione viene presa dall’assemblea che, con il voto favorevole della maggioranza dei presenti, a patto che le proprietà rappresentate corrispondano a 500 millesimi, autorizza l’amministratore a sottoscrivere l’assicurazione condominio.

Un’eccezione è rappresentata dagli edifici condominiali per i quali è in vigore un regolamento che impone come obbligatoria la polizza per il fabbricato: solo in questo caso, l’amministratore può procedere alla stipula dell’assicurazione condominio senza consultare l’assemblea.

Chi paga l’assicurazione condominio?

L’importo richiesto dalla compagnia assicurativa per la stipula e, successivamente, per il rinnovo della polizza globale fabbricato viene versato dall’amministratore una volta all’anno.
La spesa è coperta dalle quote dei proprietari delle unità abitative comprese nell’edificio condominiale, che contribuiscono con somme proporzionali ai millesimi in loro possesso.

Uno dei condòmini potrebbe svolgere all’interno del fabbricato attività potenzialmente rischiose, cioè tali da rappresentare una fonte di pericolo per l’edificio. Come ci si regola in una situazione del genere? Si tiene conto della maggiore responsabilità di quel particolare condomino, aumentando la quota che gli spetta versare per la polizza assicurativa.

Se uno o più appartamenti sono occupati da affittuari, il pagamento per l’assicurazione condominio ricade sui proprietari. Questa regola generale può essere cambiata in sede di contratto di locazione: proprietario e affittuario / conduttore hanno la facoltà di decidere se suddividere tra loro la spesa per la polizza o, capovolgendo la prassi generale, attribuirla solo all’affittuario.

Quanto può costare l’assicurazione condominio?

Se l’assemblea decide di procedere con la stipula di una polizza per l’assicurazione condominio, dai ragionamenti sull’opportunità di proteggere il fabbricato comune dal rischio che si verifichino infortuni e /o danneggiamenti a persone e cose, si passa a valutazioni di carattere economico.

Nella scelta delle condizioni più vantaggiose proposte sul mercato dalle diverse compagnie, di solito i condomini vengono indirizzati dall’amministratore, che, se da un lato non può per legge prendere iniziative autonome nell’ambito della tutela dal rischio (a meno che non lo preveda il regolamento), d’altra parte possiede l’esperienza che gli deriva dalla gestione di più realtà condominiali.

La decisione di rivolgersi ad una determinata assicurazione a volte deriva anche dal riscontro positivo di uno dei condòmini. Se, pur avendo sottoscritto un altro genere di polizza, sei rimasto soddisfatto di quella specifica compagnia, potresti decidere di consigliarla agli altri membri dell’assemblea.

In definitiva, la decisione finale viene presa confrontando i costi annuali delle polizze: viene quindi spontaneo chiedersi quali sono le cifre di riferimento per una polizza globale fabbricato.
Come puoi immaginare, non esistono parametri e prezzi fissati una volta per tutte.

In primo luogo, l’importo della polizza dipende da diversi fattori, che riflettono caratteristiche dell’edificio condominiale,

  • anno di costruzione,
  • dimensioni (superficie totale, piani),
  • numero unità abitative (appartamenti e pertinenze),

ma anche la implicita valutazione della sua vulnerabilità al rischio.

Da questo punto di vista, incidono:

  • danneggiamenti e incidenti già avvenuti in passato,
  • anno dell’intervento più recente di manutenzione straordinaria / ristrutturazione,
  • esistenza di locali adibiti ad attività commerciali potenzialmente pericolose.

Infine, la compagnia assicurativa, nel definire il costo della polizza per il fabbricato, calcolerà anche le coperture aggiuntive, cioè le tutele dal rischio che non rientrano nella copertura base, e l’eventuale incremento del massimale richiesto dal cliente (un margine di indennizzo più ampio comporta un aggravio della spesa totale).