Deleghe condominio: come funzionano

La convocazione dell’assemblea destabilizza i condomini che hanno difficoltà a spostare i propri impegni con un preavviso breve, ma crea qualche problema anche quando viene comunicata con largo anticipo, perché comunque non è facile incastrare un incontro (dalla durata imprevedibile) a cavallo tra il pomeriggio e la sera. La soluzione? Le deleghe condominio, ovvero  autorizzare un’altra persona a farsi portavoce delle nostre scelte.

Chi si può delegare per l’assemblea condominiale?

I temi affrontati nell’ordine del giorno che offre gli spunti di discussione all’assemblea dei condomini corrispondono spesso a scelte cruciali per la gestione del fabbricato e, di conseguenza, per le finanze dei singoli proprietari. Deliberare un intervento sul corpo scala o approvare il preventivo di un nuovo fornitore significa programmare un incremento delle quote mensili, con un aggravio di spese straordinarie che può protrarsi a lungo.

Il voto dei partecipanti ha quindi un grande valore: anzi, considerando che ogni condomino incide in proporzione ai millesimi corrispondenti alla sua unità abitativa, in alcune situazioni si assiste alla nascita di vere e proprie “alleanze” favorevoli a una certa decisione, opposte a gruppi di scontenti, che fino all’ultimo momento prima della votazione cercano di ridurre lo svantaggio numerico.

Se hai a cuore uno dei temi che verrà affrontato – l’elenco è sempre riportato nel testo della convocazione – ma non sei in grado di rimandare un impegno fissato in precedenza, puoi indicare una persona di fiducia come tuo delegato. Il soggetto in questione non deve per forza essere uno degli altri condomini.

In contesti molto critici, quando i rapporti tra i membri dell’assemblea sono tesi a causa di contrasti o contenziosi di natura legale, ci sono condomini disposti a pagare la parcella di un avvocato a cui delegano la partecipazione all’assemblea e il voto sull’ordine del giorno.

Nella maggior parte dei casi, però, ci si affida al vicino di pianerottolo o a un altro proprietario con esigenze e intenzioni di voto simili: il favore potrà essre restituito in seguito, alla successiva riunione condominiale.

Come delegare qualcuno per l’assemblea condominiale?

Le deleghe condominio possono essere conferite solo in forma scritta: non valgono le conversazioni telefoniche o le richieste a voce (Art. 67 disp. att. c.c.). L’amministratore, insieme alla comunicazione che avvisa il condomino della data e dell’ora in cui si svolgerà l’assemblea, spedisce anche il modulo per la delega, in cui generalmente vanno inseriti:

• nome e cognome del condomino delegante,
• nome e cognome della persona a cui si intesta la delega (delegato),
• data e firma del condomino.

Prima dell’inizio dell’assemblea, il presidente (nominato dai condomini) raccoglierà le varie deleghe scritte e, dopo averne verificato la regolarità, inserirà i millesimi corrispondenti nel conteggio generale riferito ai presenti. È responsabilità del Presidente, e non dell’amministratore, controllare la validità delle deleghe e la sussistenza del quorum costitutivo.

Qual è il numero massimo di deleghe condominio?

La partecipazione all’assemblea condominiale in genere viene percepita come un’incombenza sgradita, a meno che non si sia portatori di una proposta da sottoporre al parere degli altri membri: per questo, molti, anche in assenza di impedimenti reali, tendono a utilizzare la delega come scappatoia.

I condomini più assidui potrebbero quindi presentarsi all’amministratore con un certo numero di deleghe, alimentando le perplessità dei membri che non ne condividono l’uso esteso.
In effetti, rappresentando più di un condomino si può arrivare a gestire un pacchetto consistente di millesimi, rischiando di condizionare le delibere dell’assemblea.

Stando alla normativa attuale, tuttavia, non esiste un numero limite di deleghe a un unico soggetto, almeno in edifici che comprendono un numero pari o inferiore a venti condomini (fatti salvi eventuali limiti più restrittivi previsti dal regolamento di condominio di natura contrattuale).
Se invece i condomini sono più di venti, un singolo partecipante all’assemblea non può essere delegato a rappresentare più di 1/5 (un quinto) dei condomini e, contemporaneamente, non può rappresentare più di 1/5 del valore proporzionale (ovvero 200 millesimi). Il superamento di tale limite rende annullabile la delibera se il voto dei delegati in eccedenza è stato determinante.

Cosa succede nel caso di voto infedele del delegato?

La scelta del delegato sarà motivata dal rapporto di fiducia o dalla condivisione di vedute. La questione non è secondaria, visto che il voto del delegato avrà un valore “definitivo”. Assicurati di conferire la tua delega a persone coerenti: una volta conclusa l’assemblea, in assenza di altre irregolarità, l’eventuale voto infedele da parte del delegato (in contrasto con gli accordi presi in precedenza) non potrà essere impugnato dal delegante nei confronti del condominio, che considera il voto valido. Il delegante potrà solo dare luogo a un’azione di risarcimento danni tra delegante e delegato secondo le norme sul mandato.

Quando una delega non è ritenuta valida?

L’effettiva validità del documento influisce sullo svolgimento della riunione e sulle votazioni.

• Forma: la delega non è considerata valida se non viene presentata in forma scritta.

• Destinatario: è assolutamente vietato conferire la delega all’amministratore (Art. 67 disp. att. c.c.), il quale non può partecipare in vece di un condomino all’assemblea neanche per interposta persona.

• Sottoscrizione: la delega è nulla se la firma è falsa o se mancano i dati anagrafici essenziali del delegato.

I condomini autori di deleghe non ritenute valide vengono considerati assenti dall’amministratore ai fini del calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi.

In conclusione, si consiglia di affidarsi a un esperto del settore o consultare attentamente il proprio regolamento di condominio per la gestione delle deleghe, assicurandosi che ogni fase dell’intervento rispetti le normative locali e nazionali attualmente in vigore.