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Preliminare di compravendita: come funziona, facsimile, clausole

Stai cercando casa e hai finalmente trovato quella con il grande terrazzo che tanto volevi? Stai vendendo casa e c’è finalmente qualcuno interessato a compratela?


Se non vuoi perdere l’opportunità di acquisto/vendita dell’immobile la legge italiana mette a disposizione un particolare contratto che stipula le condizioni su cui si baserà il futuro passaggio di proprietà. Stiamo parlando del preliminare di compravendita, un contratto che non tutti conoscono e che in questo articolo andremo a scoprire nei minimi dettagli.

Cos’è e a cosa serve il preliminare di compravendita?

Prima di scendere nel dettaglio su quali sono i costi, i tempi e i metodi per la stipulazione del contratto è bene sapere di cosa stiamo parlando con esattezza. Il preliminare di compravendita, anche conosciuto con il nome di compromesso, è un particolare atto con cui il proprietario di un immobile in vendita (promittente venditore) e un aspirante compratore (promittente acquirente) si dichiarano disposti a rispettare determinate condizioni e si impegnano a sottoscrivere un successivo contratto definitivo, con cui effettuare il passaggio di proprietà vero e proprio. In realtà, nella maggior parte dei casi il contratto preliminare di compravendita rappresenta già il momento conclusivo di una prima fase di contrattazione tra l’acquirente che presenta una proposta d’acquisto per l’immobile e il venditore che può accettarla oppure chiedere di modificarla attraverso una propria controproposta.

Se si giunge a un compromesso condiviso tra proposta e controproposta, automaticamente entra in vigore il preliminare di compravendita, che in tal caso non richiede altri atti formali: perché questo sia valido, però, la proposta di acquisto (e, di conseguenza, la controproposta che ad essa fa riferimento) deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto di compravendita e anche quelli accessori fissati per il caso specifico. Vista la natura complessa del contratto, le parti interessate si rivolgono spesso a un agente o a un mediatore immobiliare, che ottiene il diritto a ricevere una percentuale del prezzo di vendita concordato – la cosiddetta “provvigione”.

Quali informazioni contiene il preliminare di compravendita?

Il contenuto del contratto preliminare di compravendita include elementi/caratteristiche essenziali, cioè indispensabili affinché l’atto sia valido.

Elementi essenziali:

  • Il consenso delle parti
  • Forma scritta
  • I dettagli esatti dell’immobile in vendita (indirizzo, descrizione, dati catastali, planimetrie…)
  • Prezzo della vendita

Clausole aggiuntive

  • Termine per la stipula del contratto definitivo
  • Caparra
  • Penale (in caso di mancato rispetto, totale o parziale, delle condizioni inserite nel preliminare, la parte inadempiente dovrà versare un risarcimento)

Quali sono esempi fac simile del preliminare di compravendita?

  • Al momento della stipula del contratto preliminare, se non ci si rivolge a personale qualificato o a un notaio, la consultazione di modelli e schemi-tipo aiuta a trarre spunti per una stesura completa di tutte le clausole necessarie all’accordo che precede la compravendita. A questo link, un fac-simile che può tornare utile.Come si può notare, oltre agli elementi per così dire “indispensabili”, che riguardano l’acquirente e il venditore e l’immobile oggetto del preliminare, nel fac-simile sono indicate anche altre voci, che rientrano tra le clausole accessorie.Se invece, come venditore o come futuro compratore, per la stesura del contratto ci si affida a uno studio notarile, basterà solamente fornire tutte le informazioni richieste e sarà lo stesso notaio a redigere il contratto preliminare di compravendita come atto pubblico o scrittura privata autenticata.In questa forma, il preliminare può essere trascritto nei Registri Immobiliari, per assicurare una garanzia aggiuntiva al compratore: qualsiasi atto riguardante l’immobile oggetto del preliminare (eventuali vendite, ipoteche, pignoramenti), se trascritto successivamente, non avrà effetto nei confronti della parte promittente acquirente per un certo periodo.In generale, la normativa ammette senza particolari limitazioni l’uso della scrittura privata non autenticata, con un’unica eccezione: ricorda che, se l’immobile è ancora in costruzione, sei obbligato a rivolgersi al notaio, perché in quel caso il preliminare di compravendita deve essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.

Quanto costa il preliminare di compravendita?

La stipulazione di un contratto preliminare di compravendita ha un costo che varia a seconda del livello di formalità che vuole essere raggiunto dalle due parti. Se si opta per una scrittura privata non autenticata (senza notaio), i costi da sostenere riguardano la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.

Se invece si sceglie di stipulare un contratto ancora più formale, allora si dovranno anche aggiungere il costo del notaio (variabile in proporzione al valore dell’atto) e il costo di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (circa 235 euro tra imposta fissa e diritti fissi di trascrizione).

La registrazione del contratto

Dopo aver stipulato il contratto preliminare di compravendita, questo va registrato a fini esclusivamente fiscali, la cui inosservanza espone le parti alle conseguenti sanzioni (D.P.R. 131/1986, Tariffa parte 1 articolo 10). La registrazione spetta a chi ha stipulato il contratto e deve essere effettuata entro un termine prestabilito:

  • 20 giorni, se l’atto è stato stipulato privatamente tra le parti
  • 30 giorni se è stato redatto dal Notaio
  • 60 giorni se è stato sottoscritto all’estero ma riguarda un immobile presente in Italia

I costi di registrazione comprendono:

Imposta di registro

  • Imposta di bollo

La prima ha un prezzo fisso di 200 euro ma, se nel preliminare è richiesto il pagamento di un acconto del prezzo, a questa si sommano delle componenti proporzionali:

  • un’imposta calcolata come 0,50% della caparra stessa
  • 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, se l’acconto non è soggetto ad IVA. Se invece è soggetto ad IVA si applica l’imposta di registro in misura fissa

L’imposta di bollo invece ammonta a 155 euro se la stesura dell’atto è stata affidata al notaio oppure a una marca da bollo da 16 euro ogni quattro facciate scritte oppure ogni 100 righe.