Case all’asta: guida completa su come comprare case all’asta

29 Gennaio 2020

Scritto da Subito

Se stai pensando di comprare una casa ,che sia per un investimento o con uno scopo abitativo, e il tuo budget è limitato, un’alternativa valida potrebbe essere quella di valutare l’acquisto tramite asta giudiziaria. Se un tempo sembrava difficile accedere alle aste, oggi la procedura è diventata molto più trasparente, accessibile e digitalizzata.

Quando una casa va all’asta?

Una casa viene messa in vendita mediante a seguito di un decreto di pignoramento immobiliare. Il pignoramento può essere richiesto da creditore che esprime in questo modo la volontà coatta di voler recuperare il denaro concesso. Il pignoramento immobiliare avviene attraverso l’intervento dell’autorità giudiziaria che ha preso in carica la pratica a seguito del ripetuto mancato pagamento del debito.

Come viene scelto il prezzo della casa all’asta?

Il valore di un immobile che deve essere venduto all’asta è il risultato di una perizia tecnica elaborata da un professionista nominato dal tribunale che si occupa della compravendita. Il perito tiene in considerazione numerosi fattori di mercato, lo stato di conservazione e la regolarità edilizia. Il prezzo base d’asta risulta spesso inferiore al valore di mercato proprio per favorire la vendita rapida.

All’interno della perizia, il tecnico deve riportare:
l’esistenza di eventuali abusi edilizi e la loro sanabilità;
se l’immobile è libero o occupato (e a quale titolo);
se gravano oneri condominiali arretrati o altre incombenze.
La perizia è il documento più importante da studiare prima di partecipare.

Dove trovare case all’asta?

Gli annunci sono reperibili su portali specializzati, su Subito o ad esempio è sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) del Ministero della Giustizia o quello del tribunale competente.
Ogni immobile caricato ha una propria pagina all’interno della quale trovi tutte le informazioni fondamentali. Sulla pagina dedicata all’edificio che ti interessa ci sono anche i dettagli su chi gestisce l’asta: il nome del professionista delegato e del custode giudiziario responsabile delle visite. Un immobile, anche se messo all’asta, va visionato prima della presentazione dell’offerta. I responsabili possono fornirti tutte le informazioni necessarie e chiarire eventuali dubbi.

Come comprare una casa all’asta?

Abbiamo già detto che un immobile messo all’asta è gestito da un professionista delegato nominato dal giudice che in alcuni casi è anche il responsabile delle visite, in altri si ricorre a due figure differenti. In ogni caso basterà contattare il numero di telefono dell’ufficio che è pubblicato nella scheda dell’edificio e prendere l’appuntamento. Dopo averla vista il passo successivo o parallelo è quello di visionare attentamente la perizia e i documenti: visura catastale; planimetria catastale; numero di procedura; decreto di pignoramento. Se hai trovato la casa che corrisponde alle tue esigenze e hai raccolto le informazioni principali, allora sei pronto a presentare l’offerta. L’offerta va effettuata entro la data stabilita dall’autorità giudiziaria e anche questa informazione la trovi sul sito del tribunale o sul portale gestore della vendita telematica. L’offerta va presentata per via telematica o (se previsto) alla cancelleria del Tribunale o presso lo studio del delegato. All’interno dell’offerta devono essere contenuti i dati dell’offerente, la prova del versamento della cauzione tramite bonifico (solitamente) con un importo pari al 10% del prezzo proposto. Va indicato anche come si intende pagare. L’offerta è irrevocabile e può essere inferiore alla base d’asta del 25% massimo (offerta minima). Gli offerenti verranno chiamati a presentarsi all’udienza di vendita, spesso in modalità telematica. Se le offerte saranno più di una si procederà alla gara tra gli offerenti con rilanci.
Se l’offerta è unica ed è pari o superiore alla base d’asta, l’aggiudicazione è automatica; se è inferiore (ma non oltre il 25%), il giudice o il delegato valuteranno se accettarla. Se la tua offerta viene accettata, si procede con il decreto di trasferimento e alla cancellazione delle ipoteche che gravano sull’immobile.

Quali sono le novità dell’ultimo anno per comprare casa all’asta?

Sono numerose le novità che negli ultimi anni hanno preso piede nell’ambito delle aste giudiziarie.
È finalmente possibile chiedere un mutuo per gli immobili comprati all’asta, basta specificarlo sia al momento dell’offerta che durante la stipula del decreto di trasferimento. In questo caso diventa fondamentale lo stato catastale dell’edificio. In questi casi è bene arrivare all’asta con una pre-delibera di fattibilità rilasciata dall’istituto bancario.

Un’altra novità è che se acquisti tramite asta ed è l’abitazione principale, puoi richiedere le agevolazioni acquisto prima casa.

La Riforma Cartabia del processo civile ha colpito anche il mondo delle aste.
È stata introdotta la “vendita diretta”: a vendere l’immobile può essere direttamente il proprietario su autorizzazione del giudice, prima dell’asta, per coprire il debito che grava sull’edificio. Il giudice non sparisce del tutto da questo nuovo procedimento, ma autorizza l’esecuzione e vigila sul prezzo che deve essere quello di mercato. A verificare l’offerta del proponente sarà sempre il tribunale. Qualora si volesse procedere in questo modo, deve essere il debitore a fare richiesta ufficiale al giudice.
Un’altra cosa importante che devi conoscere prima di scegliere se partecipare all’asta, è che non esiste nessun appiglio legale cui aggrapparsi per recedere dall’offerta presentata o chiedere una riduzione di prezzo se si è venuti a conoscenza dell’abuso dopo che questa è stata presentata.

Cosa succede se nessuno presenta un’offerta?

Le aste giudiziarie sono aperte a tutti, tranne al debitore che non può aderire neanche mediante un delegato.

Nel caso in cui un’asta vada deserta, ovvero non viene presentata nessuna offerta, il giudice o il delegato ne indice un’altra. Ogni tentativo di vendita comporta un ribasso del prezzo fino al 25%, con la facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in avanti.

Le paure di effettuare un acquisto mediante asta giudiziaria sono legate nella maggior parte dei casi a una serie si luoghi comuni e superstizioni. In realtà non c’è niente di troppo complicato, solo l’iter può dimostrarsi un po’ più lungo.
È necessario fare sempre attenzione ad alcuni dettagli che potrebbero fare sorgere dei problemi successivi al decreto di trasferimento. In quel caso non si può più tornare indietro, quindi è importante analizzarli prima.
Si tratti dei casi in cui l’edificio sia occupato dal proprietario o da inquilini vincolati da un contratto di affitto. In entrambi casi, può verificarsi che al momento del trasferimento qualcuno opponga resistenza a liberare l’immobile; tuttavia, con le nuove norme, il decreto di trasferimento costituisce titolo esecutivo e il custode può procedere alla liberazione in tempi più brevi senza dover avviare un autonomo procedimento di sfratto.