Affittare casa: quanto si guadagna, costi, regole, leggi

La tua proprietà immobiliare si può trasformare in una fonte di reddito. Come? Concedendola in affitto per un periodo più o meno lungo, in cambio del pagamento di un canone. L’entità del guadagno, scalati i costi accessori e le tasse, dipende da vari parametri, ma ti garantirà comunque un vantaggio economico, a patto di seguire alcuni consigli pratici.

Come affittare casa?

La prima decisione da prendere quando ci si appresta ad affittare un’abitazione riguarda la modalità con cui pubblicizzare il relativo annuncio. Se affidarsi a un’agenzia immobiliare è vantaggioso in linea di principio, quando il periodo di locazione si prospetta breve (e quindi meno remunerativo nel tempo) la commissione dovuta per l’assistenza da parte di un intermediario può rivelarsi sproporzionata rispetto agli introiti totali. D’altra parte, anche per un affitto più lungo, potresti decidere di confidare nel fai da te, per evitare che ulteriori spese si sommino a imposte e versamenti vari.

La gestione diretta della pubblicità e delle trattative con i potenziali locatari risulta comunque impegnativa. La questione è piuttosto controversa: alcuni preferiscono affidarsi al passaparola, altri espongono il classico cartello “affittasi”, altri ancora sfruttano le potenzialità degli annunci online. Naturalmente, oggi il concetto di passaparola tende a estendersi molto al di là del giro di conoscenti e parenti stretti, inglobando i social network e, in generale, le numerose occasioni di contatto in ambito digitale.

Nonostante tutto però, viste anche le implicazioni di tutela della privacy e protezione dalle truffe, una piattaforma strutturata di annunci su Internet, con meccanismi che valorizzano le offerte più valide, resta l’opzione preferibile per chi intenda affittare casa.

Il passaggio cruciale da affrontare, una volta deciso di pubblicare l’annuncio, riguarda le informazioni e le immagini di presentazione dell’immobile, che dovrà apparire, oltre che essere, nelle migliori condizioni. Se la casa non viene abitata da tempo, ovvero se è reduce da un lungo affidamento ad affittuari turbolenti, prima di immortalarne gli ambienti, assicurati di:

• pulire e sistemare le stanze;
• effettuare piccoli interventi di manutenzione;
• valutare riparazioni più estese per i principali impianti.

Ricorda che per le locazioni turistiche e gli affitti brevi è ora obbligatorio (D.L. 145/2023) dotare l’immobile di estintori portatili a norma e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio.

Nell’annuncio indica un recapito chiaro e cerca di filtrare i potenziali conduttori con domande mirate (tipo di occupazione, referenze, ecc.). Per tutelarti, richiedi un deposito cauzionale, il cui importo non può superare le tre mensilità del canone: alla scadenza, se non ci sono danni, dovrai restituirlo maggiorato degli interessi legali maturati (che sono dovuti obbligatoriamente ogni anno o alla fine del contratto)

Quanto si può guadagnare affittando casa?

Non esiste una cifra assoluta o un metodo di calcolo da applicare per capire quanto frutterà la locazione dell’immobile che possediamo. Sono disponibili, però, una serie di elementi da valutare, legati a:

• caratteristiche della casa che viene data in affitto,
• territorio in cui essa ricade,
• tipo di contratto che viene applicato.

Se l’affitto di immobili è un’attività che svolgiamo con una certa frequenza, perché siamo proprietari di più case, il guadagno deriverà dalla somma dei vari canoni annuali e potrà essere anche molto sostanzioso, se i singoli inquilini versano con continuità canoni commisurati a immobili di categoria media o medio-alta. In alternativa, potremmo ottenere ricavi anche da un singolo monolocale, collocato però in una zona urbana molto ambita, vicina a centri turistici, complessi universitari o attrazioni di altro tipo.

Il vantaggio economico può anche essere indiretto, se sei in grado di accedere a regimi fiscali agevolati. Un esempio efficace è la cedolare secca, che offre una tassazione con aliquota unica sugli introiti. L’aliquota è del 21% per il canone libero e del 10% per il canone concordato. Per le locazioni brevi, l’aliquota è del 26% a partire dalla seconda casa affittata nello stesso anno d’imposta (per la prima unità scelta dal contribuente resta al 21%).

Qual è la migliore modalità con cui affittare casa?

La destinazione d’uso della casa riporta a tempistiche e forme di accordo diverse. Quando affittiamo a qualcuno che userà l’immobile come abitazione, potremo scegliere tra contratto a canone libero (il cosiddetto 4+4) e contratto a canone concordato (il 3+2), in cui la quota da pagare deriva, rispettivamente, dall’accordo privo di vincoli tra le parti – che porta a una durata di quattro anni del contratto, rinnovabile per altri quattro – oppure da parametri fissati per le diverse zone dalle associazioni di categoria. Con il canone concordato, i ricavi per i proprietari sono più bassi, ma la durata base del contratto scende a tre anni, prorogabili di altri due, con importanti sconti su IMU e IRPEF (tramite la cedolare al 10%).

In generale, il contratto di affitto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, con un’unica eccezione: i contratti brevi, cioè quelli con durata inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino. Ricorda però che per questi “affitti brevi” e turistici è oggi obbligatorio richiedere, esporre all’esterno dell’edificio e pubblicare in ogni annuncio il CIN (Codice Identificativo Nazionale).

Quali documenti servono per affittare casa?

Come tutte le pratiche che riguardano gli immobili, la locazione richiede di cimentarsi con la burocrazia. Prima di procedere alla stesura del contratto di affitto con l’inquilino, assicurati di avere messo una spunta accanto a ogni voce, in una ideale lista di adempimenti.

Il primo è l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE), che dovrai commissionare a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra), secondo quanto stabilisce la normativa: l’APE certifica le prestazioni energetiche di un edificio, classificandolo in base a una scala decrescente che va da A4 a G. In un’apposita clausola del contratto di affitto, l’inquilino sarà chiamato a dichiarare di avere ricevuto la documentazione relativa all’APE.

Un secondo blocco di certificati riguarda la titolarità dell’immobile che ti appresti a concedere in locazione. In particolare, per dimostrare al futuro locatario che sei effettivamente il proprietario di una casa con determinate caratteristiche (superficie, luogo, tipologia), priva di ipoteche o altri carichi pendenti, dovrai richiedere una visura catastale all’Agenzia delle Entrate e una visura ipotecaria presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria).

La firma del contratto richiederà di aggiungere all’incartamento fin qui accumulato anche una planimetria dell’immobile, il documento di identità e il codice fiscale.

Se sarai tu a registrare il contratto di affitto entro 30 giorni dalla stipula, ricorda di presentare all’Agenzia delle Entrate il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), in forma cartacea allo sportello oppure tramite i servizi telematici dell’Agenzia.

Foto di Jon’Nathon Stebbe su Unsplash